扬州骏和地产386388地块分析报告-89P2012-.ppt

扬州骏和地产386/388地块分析报告 天启战前思考 旋涡思考模式： 核心提炼 70/90的市场影响 70/90应对办法 既要满足当前的居住需要，又要有一定的适应性，在居住功能上有较长的生命周期 主导户型要着眼于广大的中低收入者，使中小户型成为市场供应的主体 [新产品对策的原则] 通过全装修保证居住的舒适度 通过功能模块和灵活划分的空间满足客户不同生命周期的需求 可大规模复制，工厂化标准化建造 2008年政策预测 2007的新政效果还是明显好于2006年的国八条，但距离中央的要求还存在一定差距 而地价的节节攀升以及人民币的持续升值所导致外资持续引入，将使政府在督促06年调控的执行情况的同时，在2008年采取一系列新的调控政策，可能从以下几方面出台新政策： 地块市场属性解析 两地块项目初步判断 地块属性解析的机会点： 未来性：产业规划 区域内有3大产业园区和大学城： 经济开发区 截止08年3月，开发区内共有321家工业企业，进区外资企业246家 邗江工业园 截止目前，园区已有115个项目进园发展，其中外资项目42个 汊河工业园 大学城 4大院校即将全面进驻，招生规模持续扩大 未来性：商业/办公/人口规划 根据第二城规划，商业是其中的重点，未来地块周边将有近百万平米商业开发，相应服务从业人员众多 另外，一定体量的办公将对产业区的发展形成良好互动 未来性：板块竞争|地理属性趋同 随着西南新城板块的大规模开发，区域未来发展潜力巨大 目前西区均价在5000-5500元/平方米左右，而西南区域均价在4000-4500元/平方米左右，二者价差在1000元/平方米左右 预计随着城市的发展，及西区供应量的萎缩，08年后两区域之间的价差将进一步拉大，预计将存在2000元/平方米左右价差 地块属性解析的机会点： 区域客户区域属性变化导致客户变化 目标客户策略 项目客户定位 目标客户置业心理 未来客户消费偏好描述 THE END 谢谢观赏 本项目策划小组 08.1 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 【主力户型一览】 两房两厅：87平米 三房两厅一卫：105平米 三房两厅两卫：123平米 第三部分：项目属性客群属性 关键步骤： 市场特质 两地块的基本特征 小户型政策限制 与周边竞品的关系 未来市政配套 未来的商业配套 未来的产业规划 未来的交通规划 未来板块竞争 成果： 未来需超越区域寻找本案客源 未来区域客源裂变，外部客源大量导入 1 2 现实性 未来性 388 386 同属于西南区域 指标和近身条件的差异化直接导致了两项目在定位上的差异化 但两项目同属于可塑性较强的项目 两地块关系 现实性 ：386地块市场特征 居住氛围不浓、目前厂房居多 规划中的第二城核心区目前以前期配套建设为主，周边基本以厂房为主，因此显得相对荒凉 区域规划前景看好，土地供应量迅速增加 第二