天业家园管理处物业管理方案2012-.doc

天业家园管理处组织架构图 管理处经理 1人 经理助理1人 机电维修部 主管 公共事务部 主管 财务部主管 行政部主管 护管部主管 绿化保洁部 主管 文员 护管班长 护管班长 护管班长 绿化组长 保洁组长 维修班长 出纳 会计 物 管 员 接 待 员 护管员 护管员 护管员 绿化工 保洁员 维修工工 金龙地产公司物管咨询报告 ——深圳天恒投资策划有限公司 天业家园小区经营指标规划与保障措施 一、管理服务费及代收代缴费收取率 国优标准98％承诺指标98％测定依据实收费用额/应收费用总额×100％≥98％质 量 保 证 措 施1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。 2、以法规优质服务促进业主交费的积极性。 3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。 4、由手工收费逐渐过渡到电脑划帐，并提供“一本通”服务。 5、对于欠交管理服务费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予 以催缴，必要时采用法律手段作为催缴措施。 二、商业用房出租率及租金收取率 承诺指标出租率第三年达95％以上租金收取率98％ 测定依据出租率已出租的商业用房面积/商业用房总面积×100％≥95％租金收取率实收租金额/应收租金总额×100％≥95％ 质 量 保 证 措 施1.制定切实可行的商业用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如协助商家办理有关经营手续等。 2.以优质服务塑造精品物业，促进天业家园小区的楼盘销售，增强小区的消费需求，营造良好的商业环境。 3.与商家签订商用房租赁合同，明确双方权利义务，对租金收取制定有利 于我方的合理规定，如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收 租金等。 4.对小区内外的各类消费需求进行充分调研，对经营项目种类、规模及区域 的设置有准确的定位和把握，为商家提供合理化建议，确保商家有利可图， 提高商家交租的积极性。 三、房屋及配套设施完好率 国优标准98％承诺指标98％测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％质 量 保 证 措 施 1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维 护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单 位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。四、房屋零修、急修及时率 国优标准98％承诺指标99％测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％质 量 保 证 措 施1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。五、维修工程质量合格率及回访率（一）维修工程质量合格率 国优标准100％承诺指标100％测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％质 量 保 证 措 施1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。（二）维修工程回访率 公司内控标准100％承诺指标100％测定依据维修回访数/总维修数×100％＝100％质 量 保 证 措 施1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。 2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。 六、保洁率 公司内控标准99％承诺指标99％测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％ 质量保证 措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。 2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。七、治安案件年发生率 公司内控标准0.5‰承诺指标0.5‰测定依据案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰ 质 量 保 证 措 施1、提供24小时保