北京大城时代中心商业写字楼项目营销策划报告2012-.ppt

推广策略-推广费用预算 结合目前房地产广告媒体费用行情与市场平均推广投入预算，同时达到本案速度与利润双赢的最终目标，建议全案推广费用投入控制在总销金额的2%左右；另外，在实际操作过程中，预留总推广费用10%机动资金，据此说明，推广费用预算约在1,980万。 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 销控制定原理 服务式公寓 私人行政公寓 07.11—08.2 08.3—08.5 08.6—08.8 08.9—08.12 一期放量210套 二期放量150套 三期放量33套 一期放量80套 二期放量210套 三期放量103套 共计230套 共计103套 共计210套 共计243套 PART 4：行动/营销执行 销售团队 推盘执行 销控制定 价格制定 销售节奏 销售定价原则之朝向价差 PART 4：行动/营销执行 销售团队 推盘执行 销控制定 价格制定 销售节奏 东向+800 东南向+1500 西向 起价“0” 西南向+1200 西北向 +200 东北向 +1000 由于全部户型均属东 西朝向户型，为了平衡东西朝向户型销售速度差异，建议东向户型均价高于西向户型800元/平米 端头户型价格提升： 西北侧带窗加价200元/平米 东北侧带窗加价1000元/平米西南侧带窗加价1200元/平米东南侧带窗加价1500元/平米 销售定价原则之朝向价差 PART 4：行动/营销执行 销售团队 推盘执行 销控制定 价格制定 销售节奏 加价1200元 起价“0” 加价200元 加价1500元 加价800元 加价1000元 加价1200元 起价“0” 加价200元 加价1500元 加价800元 加价1000元 服务式公寓 私人行政公馆 PART 4：行动/营销执行 销售团队 推盘执行 销控制定 价格制定 销售节奏 运营支持 信息反馈 运营支持 信息反馈 营销中心 市场中心 企划中心 营销配合 总经理 营销配合 销售总监-1 监督总控 汇报总