金科天湖美镇消费研究及形态讨论-87P2012-.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 万科水晶城:一切都很自然 万万树:案名,概念主题,口号一体化 让自己感动才能让消费者感动 让文化品味成为豪宅的首要评判标准！ THANKS！ 目录 什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升 其它欧式别墅 欧陆风格的别墅居住感觉豪华、舒适、大气；其次在一些细节上充分体现了一些欧式建筑符号，商业街也是纯欧式，旨在营造一种浓郁的浪漫、古典氛围。 整体开发建造的社区型别墅，整个别墅区独立独户别墅住宅统一建筑格调并以划地选建的方式推出，即购地位，发展商提供客户可选择的设计图纸，客户择好修建。 产品联想 可以“打”的别墅 ——打水上高尔夫 可以“买”的别墅 ——买商业街上的名品专卖 可以“吃”的别墅 ——吃特色美食 可以“玩”的别墅 ——玩极限攀岩、游主题公园 可以“动”的别墅 ——动各式各样的康乐设施 功能定位 长期居住 休闲度假 商务接待 投资经营 产品定位 会馆：CLUB + HOUSE club+house:100%的房子，100%的会所（模糊房子和会所的概念）. 理由是：Vacation house=Domestic club 关于会馆的设想 将会所概念“泛化”，即独栋别墅、连排别墅变成“私人会馆”，洋房或公寓也可以成为私人会馆，名曰“私人生活会馆”，家就是会馆。 这样，本项目在概念上变成“会馆”，包括公共会所和私人会馆（住宅部分）。 业主除用于居住外，可以拿来做商务接待（如搞party等）；也可以做一些高档的享乐设施，并适度经营，如“管家服务”。 价值点：增加物业附加值 从根本上说，是在寻找、制造让客户来到、留下、购买的理由。 从客户角度而言，可以强化商务功能，满足其商务、圈子交往的需求，增加项目对财富人士的吸引力。 通过赋