晨辉房产白石古莲城房地产开发项目可行性研究2012-.doc

目 录 致：湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司 4 总体假设和限制条件 5 一、总 论 7 二、项目基本情况 14 三、 项目宏观环境研究 19 四、 项目开发条件分析 42 五、项目定位与需求分析 45 六、项目开发方案策划 51 七、项目投资分析与财务效益评价 59 八、项目风险与不确定性分析 66 九、项目第一期财务分析简述 69 十 项目特征综述、结论与建议 73 致：湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司 根据贵公司的委托，我们已经完成了对湘潭市“白石.古莲城”项目可行性研究工作。 在整个工作过程中，我们对湘潭市、特别是项目所在区域类似房地产项目进行了市场调查，其中包括商业统计资料、相关的市场、人口以及当地的建筑工程造价等方面的资料，也包括我们根据专业的知识和经验对项目所作的相关估计与分析。虽然本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但由于项目的时间性和相关因素的不确定性，我们对此项目在任何实际上将达到的数据目标不予任何担保。 就我们理解，我们工作的目的主要是协助贵公司对该项目的开发方案作出的经济技术指标分析，以评估项目的可行性。按照惯例，本报告仅供贵公司内部使用，未经我们达成的书面协议，不得复制或传阅给第三方，也不可在任何公开的媒体上发表。 我们非常感谢贵公司有关人员对本次工作的大力协助，并感谢你们能提供给我们这次服务的机会。如果你们对本报告有任何问题或意见，请与我们联系，电话：0731－4419158。 此致 建行湖南省分行造价咨询中心 二○○六年八月二十日 总体假设和限制条件 　　本报告受以下总体假设和条件的限制，有些条件所涉及的问题是我们未被委派调查的，在此说明如下，意在告知委托方我们工作范围的限制条件。 　　我们对所分析的房地产的法律描述或相关的法律事项，包括国有土地使用证及其它相关资料的了解，仅依据委托方的提供的资料及叙述，并未作任何调查，并且不承担此方面的任何责任。根据委托方提供的信息，房地产或项目用地的所有权或使用权在本报告中被假设为合法的且可使用于市场销售的，除非特别指出，该房地产均被认为无任何抵押权、占用和债权问题。 　　我们假设本项目所有开发所需的各种政府批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等均能从地方政府各部门获得，土地可以合法转让。 　　除非特别指出，我们假设此项目符合国家及地方性的规划、用途、土地使用、环境及相关的法律法规。 　　我们对于市场条件的变化没有任何责任，也没有义务来修改报告以反映报告生效后发生的事件和情景。 　　对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件做出的。 　　我们假设本项目的所有者和经营者对房地产的经营管理是充分和恰当的。 　　该项目土地的面积和规模由委托方提供，对此我们未进行独立的调查。 　　我们未被要求进行与此报告相关的土壤分析或地理研究以及对水、石油、天然气、煤、文物或其它地下资源的使用权和条件的调查。 　　除非进行特别的安排，无论我们还是在此报告中签名人员或其它相关人员，都不必因此报告的原因进行进一步的咨询工作，提供证词，或在法庭或其它法律程序中出席。 　　此报告只限于双方同意的目的，不可用于其它目的。此报告及任何相关部分（无限制的包括任何结论、我们的名义和与本报告有关或签署本报告者的名义、或其所属的专业协会和组织）在未有书面协议和经我们同意前，不得以任何形式传播给第三方。 本报告中对财务表现或总价值在房地产各组成部分之间的分配，只适用于本报告中所表明的使用计划，其分别的表现和价值水平也许不适用于任何其它目的，并且绝不可与其它报告合并使用。 　　任何证券文件、公开的融资报告或其它公开文件均不可包括或引用本报告。  一、总 论 1.1项目基本情况 项目名称：湘潭市“白石.古莲城”房地产开发项目可行性研究 开发商： 湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司 项目概况：白石.古莲城项目位于湘潭市河西白石公园西北面，东临大湖南路；南含白石公园、近沿江风光带；西临宝庆路；北接迎宾路，距砂子岭约1000米。该区域是湘潭市商业、文化中心，东、西、南、北均有主、次干道纵贯，公交线路四通八达，交通方便。 项目主要技术经济指标： 项目 计量单位 数量 所占比值 规划用地总面积 M2 224452 规划净用地 M2 195604 87.15% 总建筑面积 M2 400951.78 住宅面积 M2 267750.47 73.35% 其中：多层 M2 125834.52 44.73% 高层 M2 139595.9