物业公司运营手册2012-.doc

目 录 第一章 物业服务公司的设立与管理运作机制 第一节 物业服务公司的设立与运作机制 一、物业服务公司的设立条件 二、物业服务公司的设立程序 三、物业服务公司的法律责任 四、物业服务公司的机构设置 第二节 业主大会与业主委员会 一、业主大会 二、业主委员会 三、业主契约 第三节 物业服务公司管理运作机制 范例精解 范例一 ××小区业主大会章程 范例二 业主规约（示范文本） 第二章 物业服务的劳动人事管理技巧及范例精解 第一节 招聘与签约的过程及注意事项 一、招聘 二、签约 三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点 四、临时工的录用、辞退 第二节 人力资源管理技巧 一、人力资源管理的内涵 二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置 三、管理和考核的技改 第三节 员工培训技巧与员工档案管理办法 一、培训工作的必要性、内容与任务 二、培训方法和技巧 三、员工档案管理办法 第四节 物业管理公司的劳动报酬和福利 一、劳动报酬和福利费前瞻 二、劳动报酬的管理技巧 三、加班工资及各种假期工资的发放办法 四、福利的形式和内容 第五节 物业管理奖惩的管理技巧 一、总则 二、奖励办法 三、处罚办法 四、员工的申诉权 第六节 其他管理办法 一、更衣室管理规定 二、职工浴室管理规定 三、职工餐厅就餐规定 四、工服管理规定 五、倒班宿舍管理规定 第七节 物业公司业务员的工作要则与素质要求 一、敬业乐观 二、着装整洁 三、工作步骤 四、商用文书 五、关于问题的解决 六、礼貌用语 七、使用电话 八、交换名片 九、会客 十、拜访客户 十一、洽谈 十二、约会 十三、表达能力 第八节 物业公司经理的素质要求 一、应具备的业务素质 二、应具备良好作风 三、应具备的领导艺术 第九节 物业公司人事管理制度 一、聘用制度 二、员工行为规范 三、职务任务制度 四、岗位调迁制度 五、员工离职制度 六、请休假及假期待遇制度 七、培训制度 八、考核制度 九、奖惩制度 第十节 劳动人事管理范例精解 范例一 《员工手册》的编写技巧 范例二 物业管理员岗位规范 第三章 物业服务公司的财务管理技巧及范例精解 第一节 物业服务公司财务管理概念 一、财务管理内涵 二、财务管理的机构设置 三、财务管理制度 第二节 物业服务公司的财务核算及其技巧 一、物业服务公司财务核算的必读知识 二、物业服务公司财务分析、经济活动 三、分析及分析技巧 第三节 物业经理应掌握的财务操作 一、年度预算的操作 二、资本基金的操作 三、偿债基金的操作 四、信用控制的操作 第四节 物业管理费的核算技巧 一、物业管理费的组成 二、管理费的核算具体技巧介绍 三、如何加强收费管理的力度 四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法 第五节 财务造假对策 一、规范基础工作 二、建立完善的内部控制体系 三、健全和完善会计算理制度 四、强化会计监督 第六节 常见计算机会计“陷阱”及对策 一、常见的计算机会计陷阱 二、计算机会计陷阱对策 三、计算机会计陷阱查帐指导 第四章 物业管理资金运筹技巧及范例精解 第一节 物业管理资金的筹集 一、物业管理企业资金筹集的必要性 二、物业管理资金筹集方式 三、物业管理企业筹集资金的要求 第二节 物业管理企业筹资决策谋略 一、有关筹资决策的必读知识 二、资本金的筹资决策谋略 三、负债筹资决策谋略 四、筹资质量决策谋略 第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策 一、资金筹措技巧 二、各类资金的具体筹措技巧 三、融资决策 第四节 物业管理资金筹措的管理 一、确定收费项目 明确收费标准 二、加强法制建设 确保费用收取 第五节 物业管理资金运作使用方法 一、物业管理资金的使用原则 二、物业管理资金使用的特点 三、使用资金的来源和分类 四、居住性物业管理资金的使用方法 五、经营性物业管理资金的来源与使用技巧 六、日常费用的支出 七、日常费用支出预算 第六节 维修基金的使用与管理技巧 一、维修更新工程费的组成 二、维修基金的管理要求 三、维修基金留存和使用计划的编制 四、物业更新方案的优选技巧 五、资金筹措范例精解 第五章 物业管理公司正常避税的操作技巧及范例精解 第一节 避税的必读知识 一、避税的概念 二、避税的类型 三、偷、漏、节税辨析 第二节 避税产生的原因及后果 一、避税产生的主观原因 二、避税形成的客观原因 三、避税行为的