中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告-.doc

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第一章 扬州房地产市场综合分析 扬州2004年房地产市场概述 开发投资情况 扬州市统计局、房管局的统计数据显示:2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元,与2003年相比增幅33.3%。按用途分,住宅投资29.78亿元,2003年为20.25亿元;办公用房建设投资0.33亿元,2003年为0.94亿元;商业用房投资4.10亿元,2003年为2.67亿元。 市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2,同比增长23.3%。其中住宅面积118.88万m2,办公用房2.42万m2,商业用房16.59万m2,其他用房1.58万m2。而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2,其中住宅101.02万m2,办公用房2.99万m2,商业用房6.41万m2,其他用房5.64万m2。比较图如下: 【结论】 从比较图可以看出,2004年房地产的投资量与2003年相比,开发投资与施工面积都呈增长趋势,特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。2004年房地产市场着实红火了一把,即便政府对房地产行业已作了宏观调控,随着扬州地区本身的发展,本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。 土地供应情况 扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应,土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。2004年1-12月份共出让土地266.46万 m2,成交金额16.91亿元。2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2,则2004年比2003年减少了214.94万m2,同比减少44.6%。 【结论】自2004年4月29日,国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,全省在宏观调控中停止供地半年后,扬州市的土地投放量也明显减少,可见政府对土地的投放量的控制效果显著,从而合理的推动房地产的发展。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏,特别是到了第四季度,投放土地总量达到年度总和的38%。 销售情况 2004年度销售备案登记情况表(单位:m2) 季度 总体 商业办公 别墅 住宅 2003年全年批准预售 1688900 199600 147900 1297600 2003年全年销售 1153100 162678 73975 916447 2003年全年销售率 68.28% 81.50% 50.02% 70.63% 2004年全年批准预售 202.28万 37.12万 8.62万 117.18万 2004年全年销售 1330705 211097 117638 1001971 2004年全年销售率 65.79% 56.87% 136.47% 85.50% 从2004年的批准预售及2003年的批准预售情况分析,2004年全年市区的批准预售总量比2003年上涨了19.8%,并且各类物业的实际销售面积比2003的销售都有所增长。 2004年批准销售的商业用房比2003年增长85.9%,给销售带来了一定的销售压力,2004年商业用房销售率为56.87%,则有一大部分留在2005年的市场; 别墅项目在2004年销售量达到11.68万m2,是唯一的销售面积超过批准销售的物业,但因为国家对别墅用地的控制,2004年的批准预售量比2003年减少41.72%,在2004年别墅的需求量增大,销售情况好。 2004年扬州普通住宅批准销售量比2003年减少9.7%,实际销售面积2004年比2003年增长9.3%,2004年经济实用房的批准预售量比较大。 【结论】 总的来说,2004年扬州房地产市场发展比较火热。2004年推出的楼盘也达到近几年的高峰,东、北、南三区在2004年也推出了不少楼盘;2004年商业推出量更大,给2005年带来了不小的压力,销售前景不容乐观;别墅楼盘在2004年需求旺盛,前景看好。 价格走势 【结论】 统计分析普通商品住宅的价格走势2004年4季度相比2003年4季度上涨了274元/㎡,由于4季度相对是旺季,同时有一些新的楼盘亮相,4季度价格比上季度略有上升,为2963元/㎡,总体来说上升幅度较小,平稳略升的状态。 2004年房地产土地出让分析 2004年土地出让总结 招商时间 商业金融办公 住宅 商业住宅 其它 合计 2004.2.27 130 131 2 2004.3.4 132 1 2004.3.18 133 1 2004.4.13 135

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