重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告2012-.doc

重庆市北部新区 高新园人和街道H29地块项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：重庆渝能产业集团 可行性研究报告摘要 项目名称 重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目 可行性研究 报告编制单位 重庆渝能产业集团 项目所 在位置 本项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为H29。 项目基 本情况 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，场地平整，地块上有少量简易的临时用房。 项目规划 利用情况 本项目用地面积为62.1亩，规划控制容积率为3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，用地性质为居住用地。 项目定 位及价格 本项目定位为：中高端、低密度精品高层住宅小区。 价格预测：小高层3800元/平方米，高层3600元/平方米，商业用房平街8000元/平方米，平街层以上4000元/平方米 （2008年价格，均为套内价格） 项目建 设进度 预计项目开发周期3年，2007年7月取得土地使用权，2008年2月开工建设，2008年7月实现项目销售，2010年6月开发结束。 项目投资规模及资金筹措 项目投资总额为41410万元，单方成本为2500元/平方米。该项目资金来源于向金融机构贷款11200万元，自筹资金7000万元(项目资本金)。项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元，4季度2500万元，2008年1季度3300万元，2季度1900万元）。 财务分析 财务内部收益率为22.71%，财务净现值为2932万元。 土地价格 我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为117万元/亩。 建议土地价格控制在150万元/亩以内，转让地价（不含出让金）控制在73万元/亩以内。 结论及建议 项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位置好，道路交通系统完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。 从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。 项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。 目 录 第一章 项目概况 1 一、项目简介 1 二、经济技术指标 2 三、四至关系 2 第二章 市场环境分析 3 一、北部新区区域解析 3 二、北部新区高新园区解析 5 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 6 第三章 区域房地产市场分析 6 一、区域房地产概况 6 二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析 8 三、重点个案调研 11 四、区域商业解析 16 五、周边配套 19 第四章 项目SWOT分析 20 一、地块解析 20 二、SWOT分析 20 第五章 项目初步定位 21 一、目标客户定位 21 二、产品定位 22 三、价格定位 23 第六章 项目规划设计方案及评价 24 一、项目开发方向分析 24 二、项目规划设计方案及评价 24 三、项目初步方案选择 29 第七章 项目开发建设及销售计划 30 一、开发建设计划 30 二、各期开发建设面积 30 三、销售进度分析 31 第八章 投资估算 31 一、投资估算依据 31 二、建设项目总投资估算 32 三、分年投资计划预测 35 第九章 项目销售收入与资金筹措计划 37 一、项目销售收入、营业税及附加预测 37 二、项目的启动资金 37 三、项目资金筹措计划 37 第十章 财务评价 41 一、评价前置关键数据 41 二、财务评估静态指标 42 三、财务评估动态指标 42 四、财务评价结论 46 第十一章 不确定性分析 46 一、主要不确定性因素 46 二、敏感性分析 46 三、临界点分析 47 四、盈亏平衡分析 47 五、土地成交价格分析 48 第十二章 项目风险分析及控制措施 49 一、风险因素识别 49 二、风险分析 49 三、风险评估 49 四、风险对策 50 第十三章 项目可行性研究结论与建议 51 一、项目可行性研究综合评价 51 二、项目建议 51  第一章 项目概况 一、项目简介 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。 地理区位图： 场地现状 二、经济技术指标 总用地面积 62.1亩 容积率 3.5 建筑密度 ≤35% 绿地率 ≥30%