万科进军珠海房地产市场可行性报告-.doc

正 文 目 录 第一部分 珠海城市发展综述 1 一、珠海城市概述 1 二、珠海的城市建设状况 3 三、珠海经济总体发展特征 6 四、珠海市人口发展特征 11 五、珠海政府的施政纲要 13 六、珠澳经济及城市发展的联动 15 七、总论：珠海城市综合素质不断提升，房地产空间广阔 15 第二部分 珠海市房地产行业分析 17 一、珠海房地产各级市场发展特征 17 二、珠海房地产开发相关政策及主要成本支出 26 三、珠海旧城改造及商品房烂尾现象专题研究 28 四、总论：珠海房地产行业有效供给不足，吸引力逐步增强 34 第三部分 珠海商业地产发展概况 38 一、珠海商业地产概况 38 二、珠海商业地产近年来的发展特征 40 三、04年珠海商业地产总体特征 42 四、珠海各板块商业地产发展特征 45 五、总论：珠海商业地产发展层次低，但发展空间逐步扩大 57 第四部分 珠海各板块房地产市场研究 60 一、拱北板块 60 二、夏湾板块 65 三、吉大板块 70 四、老香洲板块 75 五、新香洲板块 81 六、前山板块 87 七、唐家板块 92 八、南屏、横琴、斗门、金湾板块 98 第五部分 珠海商品房市场需求特征 103 一、珠海城镇居民总体生活水平 103 二、珠海城镇居民目前的居住状况 105 三、珠海置业者的置业偏好 107 四、典型项目的客户研究 120 第六部分 珠海各类产品形态分析 124 一、珠海房地产各类物业建筑形态研究 124 二、小户型产品研究 137 三、海景楼研究 145 四、珠海房地产行业各类档次商品房供需状况 154 五、珠海房地产行业目前住宅产品创新一览表 157 图 表 目 录 图表 1：珠三角九市GDP水平（04年前三季度） 6 图表 2：珠三角九市第三产业的发展速度 7 图表 3：历年来珠海城市GDP的发展 8 图表 4：历年来珠海固定资产投资额 8 图表 5：珠三角九市人均可支配收入比较（04年1-9月份） 9 图表 6：历年来珠海居民消费价格指数的变迁 9 图表 7：珠海人均可支配收入的增长 10 图表 8：珠海居民金融机构存款余额的增长 10 图表 9：珠海旅游业的发展 11 图表 10：城市人口的年龄分布特征 12 图表 11：珠三角九市固定资产与房地产投资状况 20 图表 12：珠三角九市投资增长率及房地产投资比重比较 20 图表 13：珠三角九市房地产销售状况分析 21 图表 14：珠三角八市房商品房销售均价状况分析 21 图表 15：近年来商品房交易价格走势 22 图表 16：历年来珠海房地产的开发及经营情况 23 图表 17：珠海二手房市场近年来交易量的走势 24 图表 18：珠海二手房近年来交易金额走势 25 图表 19：珠海二手房近年来成交价格走势 25 图表 20：市区内各类工程状态烂尾项目比重 31 图表 21：各类工程状态的烂尾项目在各板块间的分布 31 图表 22：各类规模烂尾楼的构成状况 32 图表 23：各类规模烂尾项目的区域分布 32 图表 24：各类状态烂尾楼的规模分布特征 33 图表 25：各类功能的烂尾项目构成 33 图表 26：珠三角九市人均居住面积 34 图表 27：近6年来的施工及竣工面积 40 图表 28：近年来商业物业的销售面积 41 图表 29：近年来商业物业销售价格的变迁 41 图表 30：近年来商业地产的空置率状况 42 图表 31：各区住房管理情况 107 图表 32：珠海居民置业的居住板块偏好 108 图表 33：对各类商业配套的偏好程度 108 图表 34：对各类生活配套的偏好程度 109 图表 35：对各类文化配套的偏好程度 109 图表 36：对各类教育设施的偏好程度 110 图表 37：对周边自然景观的偏好程度 110 图表 38：对社区规模的偏好 111 图表 39：对会所档次的要求 111 图表 40：珠海市民购房时喜欢的住宅类型 112 图表 41：珠海市民购房时首要考虑的产品因素 112 图表 42：购房时看重的相关因素 113 图表 43：可承受的住宅最高总价 113 图表 44：可承受的首期款 114 图表 45：选择的付款方式 114 图表 46：选择的住宅装修标准 115 图表 47：购房选择的类型 115 图表 48：选择客厅的建筑面积 116 图表 49：选择餐厅的建筑面积 116 图表 50：选择厨房的建筑面积 117 图表 51：选择卫生间的建筑面积 117 图表 52：选择主卧室的建筑面积 118 图表 53：对物业管理的满意度 118 图表 54：对物业管理服务费用的满意度 119 图表 55：对物业管理服务费用的满意度 119 图表 56：客户的年龄分布 120 图表 57：客户的区域来源分析 121 图表