大庆三永湖项目前期策划报告2012-.ppt

区域市场开发量对比分析 整体市场销售价格对比 　　从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高——低——高的增长趋势，具体原因如下： ★05年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。 ★06年所开项目多位于规划开发的新区，配套不足等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在2400—2600元／m2之间。 ★07年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元／m2。 区域销售均价对比分析 整体市场去化量对比 由以上对比可以得出以下结论： ★06年去化面积相当于05年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加； ★07年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4 月份气温低，多数项目还无法动工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。 区域市场去化率对比 经过上述的统计分析，我们可以得出如下结论： 一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性发展阶段； 二、对比05、06年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势； 三、06年由于供应量、项目位置的影响，致使总体销售均价小有回落； 四、由于东城区新开项目多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数项目比邻生态环境优良的区域，故07年东城区房地产的综合指数（即价格、去化率）将超越西城区。成为全市的关注亮点； 五、在所有大庆人的心目中，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房”这一特性。 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 特征描述 开发商 容积率 建面 占地 项目 2000万平方米 7.小型独栋生态办公楼 小型独栋生态办公楼，临湖而建，背靠高尔夫球场，除注重通透性以外，更加注意保温性和节能性。并且内部配备高级智能化系统。 8.公寓式酒店 公寓式酒店邻近高尔夫球场，坐落于南部小岛之中。此酒店与其它酒店不同，其注重的是温馨舒适，情调氛围，而非有很浓郁的商务感和豪华感。公寓式酒店是度假型产品，而非商旅消费者去处。是高尔夫运动者与水上运动者的停歇休息之处。 9.会所　　 社区大型会所 社区小型会所 公寓式酒店会所 高尔夫豪华会所 别墅私家会所 MINI SALONG 社区公建 会员专属CLUB 由于本案围湖而建，地块分布广泛，并且业态多元。因此在社区会所也分层次，每种会所要求的体量、服务类别均有所区别。 ■超级大会所：注重的是功能齐全性； ■小型会所：注重的是实用性； ■别墅私家会所--MINI SALONG：注重的是高级完备的私家服务，精品沙龙； ■高尔夫会所：注重的是豪华性； ■会员专属CLUB：高档PARTY专属地，会员制。 高尔夫会所 会员专属CLUB 超级大会所—游泳馆 别墅豪华会所--大堂 10.社区公建 社区公建区域以学校和幼儿园为主，作为可吸纳东西城区消费者的百万平米的大盘，教育题材不可或缺。 可与著名学校联合办学，九年义务制学校，从小学到中学直升制度。并可建立科技实验班，增加学校的优质感与知识含量。 幼儿园可开办艺术幼儿园，注重艺术文化的修养教学。如：音乐、舞蹈。 关于景观规划建议 以下将对 1.社区景观分布； 2.园林绿化细节， 进行设计建议。 景观分布 　　 1 2 2 3 3 6 4 4 5 5 4 1.六级重点景观分布 第一级：临世纪大道处入口处绿化广场，此区域是社区形象的体现，尤为重要，设计要彰显大气，要有象征性的精神堡垒； 第二级：社区两大组团中心绿化广场，此区域是社区业主散步、活动的场所，追求是互动性强； 第三级：社区西侧入口处绿化广场，是高尔夫爱好者与度假者经常出入的必经之地，此区域设计追求标新立异； 第四级：别墅区域内和社区东