写字楼项目可行性研究报告2012-.doc

第一部分 摘要与结论 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。 ? 根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(net present value)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于广州的平均水平。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第二部分 宏观经济形势分析 第一节 广州市经济发展现状与趋势? 经济高速发展, 位居全国前列 2002年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐广州市已连续7年保持13%左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。 2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。 表2-1 广州当前经济发展分析（2002年） 项目数据年增长率面积7434.4平方公里－人口994.3万－国内生产总值3001.69亿元+13.2％人均国内生产总值约5,050美元+9.05％工业总产值3,173.6亿元+15.9％社会消费品零售总额1,370.7亿元+9.8％固定资产投资1001.5亿元+2.4％人均可支配收入15,117元+7.5％金融机构存款余额7,498.4亿元+16.9％（资料来源:广州市统计局） ? ? 表2-2 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币） 年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.73349.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7广州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2(资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 ) ? ? ? ? 表2-3 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%） ? 年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6广州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5? （资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字） ? ? 表2-4 北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币） 年份　19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F北京1580 1853 1964 1918 1905 2774 3132 3083 3961 4214 4621 上海4