房地产开发与经营业纳税评估手册2012-.doc

目 录 前 言 1 第一章　综述 1 第一节 　基本概念 1 一、房地产相关概念 1 二、房地产开发与经营业相关概念 2 三、房地产开发与经营业的纳税评估 3 第二节 　经营特点 3 一、经营概况 3 二、经营分类 3 三、经营流程 4 四、会计核算 7 五、应税特征 9 第二章 评估方法 12 第一节 假设法 12 一、环境适用 12 二、具体应用 13 第二节 SPSS应用法 18 一、环境适用 18 二、具体应用 19 第三节 系统预警法 21 一、环境适用 21 二、具体应用 22 第三章 评估指标 25 第一节 会计报表指标 25 一、指标基础 25 二、指标确定 28 三、指标附件 41 第二节 纳税问题指标 66 一、指标基础 66 二、指标确定 71 三、指标附件 77 附录 法规政策 101 附录一 营业税法规 101 中华人民共和国营业税暂行条例 101 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 104 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法 110 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选） 113 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 117 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知 119 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 123 附录二 企业所得税法规 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 131 财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 141 关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知 142 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 156 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 158 关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选） 162 关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选） 164 印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选） 165 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 169 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 174 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知 177 北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知 178 北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 179 北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知 181 附录四 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规 182 中华人民共和国房产税暂行条例 182 北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正） 184 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 185 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知 189 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知 191 印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知 195 北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知 197 北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知 197 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和 征管问题的通知 199 附录五 其他法规 202 中华人民共和国城市房地产管理法 202 城市房地产开发经营管理条例 212 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 218 北京市商品住宅销售价格构成 221 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 222 北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定 225 北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知 226 关于加强住宅工程质量管理的若干意见 231 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 234 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 237 第一章　综述 第一节 　基本概念 一、房地产相关概念 （一）房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物(。很多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗