苏州国际科技大厦销售价格建议报告-.doc

目 录 第一部分 当地市场分析--------------------------------------------------- 1-19 第二部分 竞争项目对比分析-----------------------------------------------20-35 第三部分 项目成本分析---------------------------------------------------36-39 第四部分 目标（意）向客户分析-------------------------------------------40-43 第五部分 项目房源概况---------------------------------------------------44-45 第六部分 项目推广策略---------------------------------------------------46-68 第七部分 项目开盘价格建议-----------------------------------------------69-77 第一部分 当地市场分析 一、供应量分析 （一）供应量分析 1、苏州写字楼区域分布 苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，新区的狮山板块以及园区的湖西CBD板块。如下图所示： 区域 分布位置 园区湖西 园区 湖西CBD 东环高架 新区 狮山路CBD 南门 观前 石路 干将路 京杭大运河 市区 主要分布于平江区与金阊区、沧浪区 整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。 吴中区 东吴路两侧与苏蠡路附近 高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。 园区 东环路沿线与湖西CBD核心区 价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单一功能的写字楼。 相城区 相城大道沿线 随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。 新区 在狮山路与滨河路的十字沿线上 虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。 聚集效应：各区域的商业核心及周边 具体分布如下图： 润华环球大厦新天翔广场沿海国际中心苏州万达广场双银星座印象19吴中区新 区市 区园 区相 城石路金座座东方之门创世纪大厦德诚嘉元广场泰峰智汇总部佳福国际大厦润捷大厦苏州高新国际商务广场恒宇广场中润广场印象19、中润广场、双银星座润捷大厦、苏州高新国际商务广场沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦东环时代广场和基广场 润华环球大厦 新天翔广场 沿海国际中心 苏州万达广场 双银星座 印象19 吴中区 新 区 市 区 园 区 相 城 石路金座座 东方之门 创世纪大厦 德诚嘉元广场 泰峰智汇总部 佳福国际大厦 润捷大厦 苏州高新国际商务广场 恒宇广场 中润广场 印象19、中润广场、双银星座 润捷大厦、苏州高新国际商务广场 沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场 东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门 德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦 东环时代广场 和基广场 2、项目基本信息 区域 项目 位置 面积 价格 装修状况 市区 石路金座 广济南路288号 84/106 11000 无 佳福大厦 干将西路515号 75-1200 8800 地毯/吊顶/中央与分户空调 和基广场 干将路临顿路口 40-220多 14000 写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料 苏州万达广场 东升立交桥北侧 100~230 7200 无 创智赢家 东环路655号 20-155 7000多 无 园区 现代创展大厦 现代大道口 80-160 7400 各户无装修 东环时代广场 东环路1408号 80~180 10000 地板、吊顶、中央空调 恒宇广场 星海街东，苏华路南 100-200 13000 吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调 新天翔广场 苏绣路，中央公园东侧 80-325 售:12000 吊顶、中央空调、地面涂料 世纪金融大厦 苏华路1号 70/80--400/500 13000 地面/墙面/顶棚/中央空调 国际大厦 苏华路2号 —— —— 吊顶、中央空调、地毯 新区 润捷大厦 邓尉路9号 110-190 —— 结构:框剪；大堂:精装修；电梯:上海三菱 苏州高新国际商务广场 狮山路北金狮大厦东 —— —— —— 吴中 印象19 东吴北路19号 40~7