老年公寓开发模式探讨-.doc

老年公寓开发模式探讨 市场部 2008年9月  目 录 前 言 4 一、基本概念 5 1、相关产品概念 5 2、“老年公寓”概念 5 二、老年公寓开发的市场机会点 7 1、我国已进入老龄化社会阶段 7 2、“老年公寓市场”潜力巨大 7 3、老年人养老逐步向集中养老转移 8 4、“421家庭”催生老年住宅的产生和发展 8 5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 9 6、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题 9 7、老年住宅在京、沪等地倍受热宠 10 8、我国城市老年公寓的发展方向 10 三、老年居住产品需求特点 14 1、面积特点 14 2、功能特点 14 3、户型特点 15 4、设计特点 15 5、特殊要求 16 四、国内老年公寓案例借鉴 17 1、北京东方太阳城——中国老年人保健基地、学术基地 17 2、绿地21城孝贤坊 24 2、亲和源老年公寓 28 4、江南太阳城 34 五、国际市场中的老年公寓 37 1、国外老年住宅市场的状况 37 2、国外老年公寓设计理念： 43 3、国外典型老年公寓项目简介 45 六、老年公寓项目选址特点 47 七、老年公寓规划特点 48 1、社区规划 48 2、社区组成 49 3、绿化景观 49 4、交通布局 50 八、老年公寓产品特点 51 1、住宅建筑规划 51 2、房间设计特色 51 3、公寓设施 51 4、房屋装修 56 九、老年公寓配套特点 60 1、智能化配置 60 2、会所 61 3、电梯 61 4、商业 62 5、配套 62 6、老年医院及护理院 63 7、生活机能配备 63  前 言 随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产、墓地地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业的开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对老年居住产品的需求特征进行分析，之后，对国内和国外一些成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。  一、基本概念 1、相关产品概念 从老人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。老年公寓应属于民办民营式 国内专门针对老年的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然，在上海打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。 所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。 老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显： 1减轻子女养老压力，提高社会效率 2）有利于老年人身心健康 3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高 4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务 老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。  老年公寓开发的市场机会点 1、我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。 2、“老年公寓市场”潜力巨大 2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 零点调查提供的分析显