云南昆明东方航空大厦项目营销报告2012-.doc

第一部分 公司简介 公司成长背景 关键词： 深圳世联——百年置业——包豪斯置业——睦合地产顾问——斯创地产顾问 公司总经理及核心团队均属建筑专业出身，总经理硕士专供建筑经济学； 公司总经理研究生毕业后，供职于深圳世联顾问，从事顾问部工作，期间参与数十余项目的前期研究及营销工作，与团队完成《CONDO小户型》及《旅游地产》两本著作。 2004年回到昆明，于百年置业主管波西米亚花园及公园道1号销售及公司其他相关事宜； 2005年底到包豪斯置业任总经理，主管2005年底到2007年包豪斯置业所代理所有项目。 2007年在投资人的支持下，与斯创核心团队创立睦合地产顾问，为公司实现1000万的总资产。 2009年与斯创核心团队创建斯创地产顾问。 斯创至今成立不到2个月的时间，已经和滇池路1600亩项目达成前期、营销策划及销售督导达成合作协议，以及西边马街150亩项目的前期策划、营销策划及销售代理的合作协议。 公司的自我定位 我们的工作属性是解决房地产企业产品研发、制造与销售之间，以及销售最终达成等一系列问题，是解决众多产品生产制约条件与产品销售最终达成状况之间的平衡问题。这样的工作属性，我们理解，是在有限制条件约束情况下的问题解决。我们可以根据开发商的自身情况和需求结合市场，结合开发用地情况，为开发商最优化选择如何面对市场的产品研发、制造、营销推广道路，同时在销售终端最大化实现产品价值和促成最终交易达成。 我们理解我们的工作仅仅是复杂的房地产开发过程中一部分，我们起到的作用是帮助开发商在各个环节、各种制约条件下如何面对市场。我们非常清晰的认识到我们的价值在于：房地产产品价值实现过程中，在各种生产限制条件下，最优化处理生产与销售的关系。因此，我们从来都认为，我们的工作是有效的，而不是万能的。 公司的服务内容 第二部分 昆明写字楼市场及区域市场简析 昆明写字楼市场的发展历程 1998年办公楼的开发投资额成倍增长，99年成昆明写字楼市场的分水岭。 在1997年至1999年开工建设的写字楼就接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，如果再加上在此期间在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积估计在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。目前高档写字楼入住率高，大多数高档写字楼入住率达到90%以上，有的甚至达到100%，如红塔大厦、银座office、柏联广场等。据了解，2006年上半年推出的达阵广场，市场反应热烈，受到了置业者、投资客、医疗机构、航空公司等的青睐。而位于东风西路的环球金融，面市后不久，销售量也达到了95%。另外，北辰财富中心面市即售罄的盛况，则让更多人看到了写字楼高端市场的乐观前景。 2008年下半年以来，昆明写字楼的建设出现了前所未有的井喷现象。先后有广福·商业中心、南亚风情广场、志远城市综合体、俊发中心、欣都龙城、顺城双塔、怡泰领域时代开工建设或准备上马。从这批新增写字楼来看，建筑体量、单层面积、品质级别、车位配比、软硬件配备以及价格，均较以往有大幅提高。 CBD核心区片区主要包含市政府、市人大、市中医院及周边地块，其北到东风路，南至尚义街，东到白塔路，西至北京路。 昆明写字楼市场表现 关于楼层——中高层写字楼个数增加非常明显。 从2008年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。 关于写字楼市场档次及价格 档次 特征描述 售价（元/平米） 租金（元/平米） 代表楼盘 高档 1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路；2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇配置高端；5、以出租为主。 6000—12000 50—100 环球金融中心、北辰财富中心中央商务一号、佳华大厦、华尔顿大厦 中高档 1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主 5000—6000 35—60 汇都国际商务港、银海SOHO、鸿城广场、华一广场 中低档 1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯等楼宇配置较差； 3500—5500 20—40 汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城 、宏兴商务大楼 关于写字楼客户 从昆明市写字楼客户数量上分析，以广告、设计、咨询、旅行等第三产业服务业公司、商贸公司、建筑、房地产及科技等行业客户为主，占了62%。 关于写字楼租金分布情况 目前市场上，整体市场租金水平30元/平米·月以下的写字楼占到了50%；其次是30-40元/平米·月的写