1上海市南汇电信园1号地块市场报告68P2012-.ppt

未来市场的主力 外环供给持续放大，竞争激烈 南汇本地客户以及浦东客户为主，其中在浦东工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它区域客户也有少量； 因为康桥板块属于南汇西北部，由于其与浦东之间特殊的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利，购房者以当地居民和动迁户为主，也吸引了浦东以及市区其他区域的客户前来置业。 该板块靠近浦东三林和北蔡板块，价格上相比有一定的优势，因此目前在该地区的购房者中，有很大一部分是来自市区的。 00年开始发展的康桥半岛成为了上海的经济别墅发祥地，聚集了全市范围内的一批小富人群；另外区域的高端客户、康桥工业园的中高层领导、区域的海外人士、浦东范围的中高端客户一直是本区域别墅客户的范围。 客户、产品类似 从客群来源看，三林板块的客户以浦东区域客为主，通过轨道交通引导的市区客户为辅。 目前客户群主要分为三类，一类是市政动迁，仍然选择搬回原区域的居民；一类是看好三林板块前景的新上海人；还有一类是为了改善居住条件的市民。 自住客以改善型购房者和新婚购房者为主 未来几年供应量充足，体量在90万方左右，未来新增供应将往南发展，三林外环线外，包括杨高南路以东大量土地的发展空间较大。 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 [行销卖点] 万科新市镇品牌 情景花园洋房专利产品 社区班车直达莘庄地铁北广场 大型休闲会所：露天泳池、童趣广场、网球场、儿童泳池、会所休闲平台 每户均有情景花园或景观露台 环保材料：保温材料、中空玻璃、防潮工艺 社区配套：社区商业中心、幼儿园、运动会所 万科白马花园—总结 PART 3 ：项目定位 案例借鉴 市场定位 策略思考 时间正在改变着一切，上海城市的发展颠覆了传统的城市别墅区域，人们或许在问自己，下一个城市别墅居住区在哪里？同心圆的城市交织着放射型的道路，由此产生了一个个的聚集区，新涌现的磁悬浮、地铁轨道、外环线重新定位着区域特性，新的城市别墅居住圈已经隐然闪现，中海有能力成为下一个城市别墅区域的开创者。 市场定位 康桥·新一代·城市别墅 定位依据 康桥：康桥属于浦东与机场的结合部；周边外资企业较多；国际化配套：国际学校和国际化医院；客户认知度较高：上海人心中为经济别墅的发祥地。客户品质优于三林，另外康桥未来中海、和黄进入拉动板块升级。 新一代城市别墅：市场面临转型拐点、在价格刚性下的条件下，从07年的关注溢价，08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。康桥板块也面临产品的二次升级，具有工匠精深的中海有能力做康桥经济别墅的升级者，康桥二级升级的开创者。 差异化城市别墅 拼合大户型公寓 项目定位 高端社区 高端产品线 康桥目前的别墅客户，以产品力取胜 中端产品线 区域和浦东的中产阶级，与三林客户类似 小户型公寓 经济产品线 区域的青年白领为主，浦东为辅 客户定位 高端社区项目定位，多客层产品定位 [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0