某地块城市改造项目可行性研究报告-.doc

安徽六安A地块城市改造项目可行性研究报告 第一部分：项目报告总说明 本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾问服务内容分为以下几个部分： 一、六安房地产市场调研分析 二、项目可行性分析 三、产品建议 其中 第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研 第三部分主要采用统计学对数据进行分析，得出本项目的静态预计利润，并得出项目的盈亏点,并得出结论。 第四部分主要针对项目目前的特征，结合我们对六安市场的调查研究，对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。 第二部分 市场调研篇 第一章　调研设计与组织实施 一、调研设计 （一）调研目的 1、通过客观深入的市场调研和科学严谨的统计分析，充分了解六安市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，明确项目产品及价格等各项定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，成为市场所接受的产品与价格，实现项目投资效益回报的最大化。 （二）调研内容 1、对六安市宏观环境的调研 （1）宏观经济及市政规划 （2）六安房地产现状 2、项目自身情况调研 产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境） 产品公司组成 3、竞争市场调研（个案对比） （1）基本情况 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、城区商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、城区期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排等 （三）调研方法 1、宏观调研 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2、项目自身情况调研 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 4、竞争市场调研 现场踩点调研 报刊文献收集与分析 深度访谈 第二章　调研数据资料汇总与分析 六安市宏观环境调研 （一）六安市宏观环境分析 ? 六安市位于安徽省西部、大别山北麓、江淮之间，东邻合肥市和巢湖市；南接安庆市及湖北省英山、罗田两县；西与河南省商城、固始毗连；北接淮南市并与阜阳市隔河相望。312、206、105国道纵横全市，合九铁路及规划中的宁西铁路穿越全境，淠淮航道与江淮运河相通，水运可直济江淮。 全市程控电话和移动电话网全部投入运行，网络传输能力提高很快，国内、国际通讯 联络快捷方便。下辖舒城、霍山、金寨、霍邱、寿县五县及六安经济技术城区、叶集试验区和金安、裕安两区。 全市地势，西南高峻、东北低平，呈梯形分布，7条主要河流、5大自然湖泊相间其中，分属淮河和长江两大水系。全市总面积17976平方公里，占全省总面积的12.9％；其中耕地666.4万亩，山场1100多万亩，水面164万亩。1999年末全市总人口655.6万，其中农业人562.1万，占总人口的85.7％。 六安市是革命老区，是资源富市、农业大市、旅游新市…… （二）六安房地产市场现状 六安市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间城区量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 从全国各城市旧城改造经验来看，一个城市旧城区的改造城区势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况，通过对城区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，旧城区改造城区的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响： 主力市场依然成为房价的领头养 老城改造是房地产城区市场的主体，相对于城区的房价每平方米高出300—500元不等。旧城改造将继续成为房地产市场的风向标。 旧城改造带动房地产投资 目前市中心金安区可供城区土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在城区建设加大了旧城改造的力度，使得城市中心区域的房产开发愈演愈烈。据市场资料显示，六安市中心房价自03年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，城区都具有较大的投资价值，二则相对于其他区域来说，它无工业污染的自然环境和完善的市政规划优势无可比拟。城区和消费者之间的双热效应会给城区带来无限的活力。 城区人口增长使住宅需求更加旺盛 城区大力启动招商引资，加强各区域的规划建设，诸多外来企业的入住，大量周边城镇人口的涌入，使城区区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改善居住为主。由于2002年上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐，使城市建设速度加快，大量产生需求。 城区房价会随着城区区成熟程度而趋高 一般来说，城区初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区热度频频上升，物业的投资价值也逐渐显出。 房地产城区机会与风险并存 城区的开发给各行各业，尤其是房地产业带