第四章房地产开发2.ppt

房地产开发公司辩称：在合建合同中双方已经明确约定，该学院只分2000平方米，剩余部分属开发公司所有。 双方协商不成，学校起诉至法院。 问题：应如何分配更合理？ （6）未按规定办理变理手续： 企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。 （7）主管部门工作人员渎职： 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 四、房地产开发建设 指房地产开发企业以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列经营行为。 1、房地产开发建设的程序 共分四个阶段： 一、可行性研究阶段 二、前期工作阶段 三、开发项目的建设实施阶段 四、房屋租售和物业管理阶段 2、房地产开发建设的管理。 （1）立项管理。 房地产开发立项管理。立项，是指房地产开发企业提出的房地产开发项目，经可行性研究并经主管部门批准后确立。 我国对房地产开发实行项目审批制度。先经发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 （2）规划管理。 ①建设项目选址意见书； 《建设项目选址意见书》应当包括建议项目名称、性质、用地与建设规模、供水与能源的需示量等建设项目的基本情况，经批准的建设项目意见书，建设项目与城市规划布局与协调。 ②《建设用地规划许可证》。 用地规划许可证含义。建设用地规划许可证是由城市规划行政主管部门确定建设项目的用地位置和范围，证明建设项目符合城市规划，允许建设单位依一定条件使用土地的凭证。 用地规划许可证申请与审批条件。 房地产开发建设单位申请用地规划许可证，一般需要提交以下材料： 建设用地规划许可证《申报表》及申请人身份证明材料；发展改革等项目审批部门批准的建设项目可行性研究报告和相关批准文件；申报项目涉及相关行政主管部门的，提交相关部门的书面意见和有关文件；符合格式要求的地形图；道路红线等规划控制线图；《国有土地使用权出让合同书》及勘测定界图；涉及房地产开发的用地，应提交房地产开发资质证书等。 符合下列条件即可批准：建设项目符合城乡规划；有土地行政主管部门对建设项目用地的预审意见或其他相关文件；建设项目涉及环保、城管、国家安全、消防、文物保护等部门的，应提供各相关行政主管部门的书面意见；以出让方式供地的建设项目，已取得国有土地使用权等。 ③《建设工程规划许可证》 工程规划许可证的含义： 确认建设工程符合城市规划并准予开工的凭证。 建设工程规划许可证是证明建设活动合法、保护建设单位和个人合法权益的依据；是规划行政主管部门检查、验收建设工程，对违反建设工程规划许可证内容的行为进行处罚的依据。 工程规划许可管理的内容。工程规划许可证，是针对具体建筑工程的规划管理，它的主要内容包括：对建设工程的性质、规模、位置、标高、高度、造型、朝向、间距、建筑率、容积率、色彩、风格等进行审查和规划控制；对道路的走向、等级、标高、宽度、交叉口设计、横断面设计及道路的附属设施进行审查和规划控制；对各类管线(供水、供气、供热、供电、排水、通信等)的性质、走向、断面、架设高度、埋置深度、相互间的水平距离、垂直旺离等进行审查和规划控制。 取得建设工程规划许可证的程序。一般而言，取得工程规划许可证需要经过以下程序：审查申请单位提交的批准文件是否齐备和合法；建设工程涉及相关行政主管部门的，征求有关行政主管部门的意见，如环境保护、交通、防疫、安全、文物等部门；提出规划设计要求，作为编制建设工程初步设计方案的依据，审定初步设计方案是否符合规划设计要求；审查施工图；核发建设工程规划许可证。 （3）房地产开发项目转让管理。 房地产开发项目转让，是指已经获得立项批准的房地产开发项目，在开发公司之间转让，或向他人转让其开发项目以及项目股权或合作开发权益的行为。 房地产开发项目的转让也是一种交易，其交易对象是具体的已审批项目，而不是土地使用权或商品房屋。 备案制度：即转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 （4）房地产开发项目资本金制度。自1996年起，房地产开发项目试行资本金制度。项目资本金是指在项目总投资中，由投资者认缴的出资额，属于自有资金。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土