武汉桥口公园家策划全案.doc

目 录 前言 第一章 市场分析第二章 SWOT分析 第三章 定位第四章 价格体系 第五章 项目营销全程总策略第六章 广告宣传总策略第七章 阶段性营销策略八章 销售渠道后记前 言 是围绕如何在合适的时间内整体销售，，并通过对项目的包装与销售推广，建立开发商良好的社会形象和品牌形象 本项目营销策划系经过与发展商全方位的沟通，建立在深入了解和剖析项目、广泛调查崇仁路周边住宅市场以及集贤·书香苑成功操盘的基础上。 高盛地产 2005年1月 第一步 ？一、宏观经济环境 1－9月，武汉市经济在去年较高基数上继续保持了平稳、快速发展势头，总体呈现速度快，效益好，投资、消费双向拉动经济增长的格局。据初步测算，1-9月全市累计完成生产总值1644.38亿元，增长14.1%，增速分别比一季度和上半年加快0.2和0.3个百分点。其中，第一产业增加值77.68亿元，增长4.4%；第二产业781.57亿元，增长17.3%；第三产业785.13亿元，增长12.0%。第二产业对生产总值的贡献达到47.5%，同比提高0.6个百分点。直接利用外资13.37亿美元，增长20.5%，提高5.1个百分点。1-9月，武汉市实现社会消费品零售额779.26亿元，比去年同期增长13.4％，增幅比去年同期提高1.1个百分点。这缘于今年以来众多的国内和国际零售业“巨头”纷纷落户武汉，从而带动武汉市消费品零售总额的增长。 ■固定资产投资继续保持快速增长，房地产开发投资增幅趋缓 1-9月全市完成全社会固定资产投资721.54亿元，比去年同期增长38.9%其中城镇项目投资697.87亿元，增长42.2%。非国有经济控股单位投资356.58亿元，增长41.8%，占全社会投资比重达到49.4%外商及港澳台投资79.65亿元，增长41.2%。工业完成固定资产投资203.7亿元，增长43.2%。城市基础设施已完成投资153.41亿元，增长39.3%。水利、环境及公共设施投资81.1亿元，增长30%。1-9月份市房地产开发完成投资186.07亿元，增长24.7%，增幅比1-8月份回落3.5个百分点。商品房销售面积为397.29万平方米，增长0.9%；完成销售额115.32亿元，增长18.9%。 二、房地产市场1、1-9月武汉市市场状况 办理预售许可的楼盘94个核准销售面积295万平方米 1.2商品住宅价格走势分析 据武汉市房产管理局统计，本季度武汉商品住宅均价3307.7元/平方米，比二季度上涨223.7元，涨幅达7.3％，幅度居去年同期以来最高。 在本季度的房价走势中，武汉全市住宅成交均价处于波动状态，出现了两次小幅回落，市场观望态势明显。7月份的第一周，武汉市商品房均价约3020元/平方米，此后连续三周上升至3090元/平方米。到了7月份的最后一周，武汉房价出现小幅下降，进入8月份后开始回升，升到3200元/平方米的高价后又开始下挫，9月第一周下挫至3160元/平方米后又开始回升，直至9月最后一周3271.48元/平方米。 根据对三季度商品住房销售情况的统计，户型为80～150平方米的住房，销售套数占到登记销售总套数的74.8%，成为主体销售户型；价位在2500元～4000元/平方米的商品住房销售面积占到销售总面积的67.18%。成为市民选购商品住房的价位的首选。 1.3区域房价趋势分析 三季度上市的30余个楼盘中，大多数为高价楼盘。其中中心城区商品房价格涨幅较小，普遍不到10涨幅超过10的商品房集中在位置相对偏僻的三个城区，涨幅最高的东西湖区达21房价最高的武昌区，商品房均价达3883.51元／平方米。其中洪山区下跌4.5%。武昌区居全市房价最高是因为目前全市顶级楼盘基本集中在武昌滨江、滨湖区域。一些滨湖临江的楼盘价格均在6000元/平方米以上，从而整体拔高了武昌区的楼市价格。而洪山区因为前期大量上市的商品房集中发售，透支了区域内的购买力与销售量，且同质化竞争激烈，导致本季度房价下跌。 表：各城区第3季度商品房价格变化情况　　　　 区域 均价（元/平方米） 涨跌金额（与第二季度对比） 涨跌幅度 武昌区 3883.51 +309.84元 +8.7% 江汉区 3783.5 +195.88元 +5.5% 江岸区 3543.07 +16.7元 +0.5% 硚口区 3380.49 +208.69元 +6.6% 青山区 3272.32 +562.45元 +20.8% 东西湖区 3104.45 +539.43元 +21% 汉阳区 3095.91 +366.9元 +13.4% 洪山区 2884.11 -135.97元 -4.5% 而从2－9月份的武汉住宅区域价