南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告01.ppt

南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告 项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地 本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率 问题的解决思路 本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域 项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带 距离烟台市政府2公里 距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里 通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。 区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰 问题的解决思路 城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领 虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大 新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值 问题的解决思路 四地块总体定位-----启动“烟台新城市中心计划” 四块地总体形象定位 问题的解决思路 本项目面临的核心问题-----4块地适合的物业类型和容积率 问题的解决思路 深圳中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发 东莞新中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发 南京河西新城开发进程-----住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设动工 新区开发进程的启示-----新区市政配套的实质性建设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发 城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主 本项目4块地功能及指标确定总原则 从地块滨海属性分析，也应高档住宅开发为主体， 本项目4块地价值盘点-----2号地高档住宅的价值最高，3号地商务价值最高，1号地有部分商业价值 本项目4块功能及物业类型 容积率确定的主要内容 问题的解决思路 烟台市场上滨海项目容积率在1-4之间，有高容积率化的趋势 成熟滨海城市海景项目容积率相对较高，以高层物业为主 本项目1、2、4号地块整体容积率建议-----1.5---3.0之间，不大于3.0，综合用地性质 新容积率下1、2、4号地块住宅总量统计 深圳新中心区商业发展规律---商业规模和面积随中心区的成熟逐渐升级 南京河西新城和东莞新中心区商业发展现状------大型商业只能在新中心区功能成熟之后才入市 烟台市对本区域商业的规划-----以区域级商业为主，但近几年成为城市级商业的可能性较弱 未来3-5年本项目将以社区级商业和区域级商业为主，兼顾城市级商业，保留商业发展的弹性空间 商业面积确定的一般规范-----本项目商业规模将以社区商业和区域性商业为主 本项目公建商业的规模----不低于4块地综合开发面积的25% 商业公建在4块地中的级次划分 商业公建的面积划分 深圳新中心区办公楼的发展规律----中心区越成熟，办公楼越高档，辐射范围也越广 南京河西新城和东莞新中心区办公楼现状-----市政设施的完善和区域成熟是写字楼开发的核驱动力 本区域经济发展现状对办公楼的需求将主要是以中档办公楼为主 3号地块办公楼的发展定位----针对投资客和金融、贸易类客户的中档写字楼 3号地块容积率确定 报告回顾 商业公建总面积---不低于25万平米，不低于4块地总建筑面积的25% 办公楼档次-----中档写字楼 各地块容积率及物业功能构成 区域属性分析 区域功能界定 地块总体定位 案例借鉴 地块功能定位 容积率 物业类型 区域现状属性剖析，明确存在问题 确定区域主要功能，明确发展方向 在区域发展方向之下，四地块总体定位 在区域总定位下，结合案例明确各地块功能 研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束 在售项目容积率 银河怡海山庄：1.0，多层 银河怡海花园：1.0，多层 海天名人广场：3.64，20多层的高层 碧海云天：1.4，高层与小高层 在建项目容积率 北京天鸿滨海广场项目：4.96，20层和26层 早期开发项目容积率在1-4之间 近两年新拍地块容积率偏高 住宅 商业 办公楼 容积率 其他 3以上 高层为主 青岛 颐灏园：1.33多层与小高层 金光都市名家：2.39 22层高层为主 鲁信未央：1.12 多层 碧佛利山庄：1.54 小高层为主 1-3之间 小高层为主 大连 星海国宝：3.89 高层 一品星海：3.1 小高层和高层 星海阳光：3.5明 高层为主 3-4之间 高层为主 香港浅水湾：高层为主,容积率约在3以上 澳洲：高层主打,容积率较高 香港榆景湾: 住宅 商业 办公楼 容积率 烟台市场：1-4之间，有高容积率趋势 外地滨海城市：1-4，3-4居多，整体偏高 1、2号地块原容积率2.0，4号地1.2 各地块资源