《成都区域别墅营销全案》.ppt

别墅营销全案 需求：受政策的影响，2010年市场上的投资投机需求将有所减少 历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在 CPI 较低时，宽松性货币政策仍将保持（11 月 CPI 同比增长 0.6%，首次转为增长），因此，加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在2010年二季度出台。 适度宽松的货币政策，对市场的影响将至少持续半年以上，也就是说2010 年底或 2011 年初，从紧的货币政策才会发挥其作用，而且货币政策的收紧是一步步的，效果也需要慢慢释放。 根据必威体育精装版的政策，明年投资投机需求将受到抑制，这样，市场将减少部分投资需求。 适度宽松的货币政策所带来的市场影响将会使这种抑制变的比较有限。 因此，在2010年市场投资投机需求将受政策影响而受到抑制，但在宽松的货币政策情况下，市场上依旧会存在一定的量。 2010预测 2010年房地产市场受多方面刺激，需求将依然比较旺盛。 需求：刚需依然是市场不变的主力军 人民日报1月1日报道，必威体育精装版的一项调查显示： 根据调查， 近六成1980年出生的职场人表示，不能承担社会和家庭责任；五成以上1980年出生的职场人在工作上力不从心；近五成调查对象无房无车，且处于未婚状态。 二、“80后”刚性需求爆发 2010预测 房价：政策层面抑制房价上涨过快，但未未抑制上涨，2010年房价将继续上行。 政策层面提出抑制房价过快上涨 关键词：过快 从政策角度并未抑制房价的上涨 2010预测 需求依然保持旺盛，国家对改善型住房需求的支持未变，给予房价上涨予以支撑； 但供应量在2010年的逐渐放大，房价上涨的空间将逐渐减缓； 2010年的房价，在经济还没有稳企的情况下，不会出现大跌大落的情况，仍会保持上涨的状态，但涨幅将减小。 房价：供应量集中释放，房价涨幅将受到控制。 2010预测 房价涨幅将经历两度降温 2010年上半年：房价保持上涨，但涨幅会逐步降温。 市场供应量相对较少，需求受政策影响有所提升。 新政策的出台，消费者在一系列行情下进行观望。 发改委消息称：“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投资投机性购房”。 2010年下半年：房价的上升幅度再度减小，经历二度降温。 09年楼市大好，以下半年的火爆凸显尤为明显，各开发商因此加大了拿地及动工的力度，2010年下半年，大量新开发项目将集中投入市场，供应量明显上升，使一手住宅的供求关系得到进一步缓解，使房价的上升幅度再度减小。 2010预测总结 报告框架 1、项目目标 2、大势研判 6、营销执行策略 5、项目定位 3、市场分析 4、客户定位 成都市别墅产品供销及价格 价格 8200 11000 9800 成都市07—08年别墅市场整体过大于求的供销失衡情况较为严重，其中以08年最为明显，供销失衡比例达72%，09年市场整体供销比达98%，相较于07-08年，09年供需比例平衡态势明显，使得未来别墅市场供销关系趋于良性化发展。 成都市07、08年供销失衡明显，09整体供销趋势平稳。未来别墅市场供销关系趋于良性发展。 成都现有项目依然有大量独栋产品供应，新独栋项目也有所增加 推售160套独栋产品 10 11 12 10 11 2009 年 2010 年 3 2011 年 预计约 400 套独栋产品，年消化量 150 套 长桥 郡 牧马 山板 块 雅居 乐 蔚蓝 卡地 亚 麓山 国际 麓山 板块 华侨 城 本项 目 城北 板块 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2009 年 2010 年 1 2 2011 年 预计剩余约150套独栋产品 剩余约100套独栋产品 朴墅 长桥 郡 牧马 山板 块 雅居 乐 蔚蓝 卡地 亚 麓山 国际 麓山 板块 华侨 城 本项 目 城北 板块 159套独栋产品 剩余约150套独栋产品 推售约200套独栋产品 主推以独栋为主的别墅产品 市场总结：独栋市场供应增加，竞争激励，受宏观政策影响需求受到一定遏制。 09年受宏观大势影响，别墅市场销售相对较好，但除独栋产品呈现供不应求的局面外，其余产品供需平衡仍然明显； 受09年大势利好影响，2010年无论是项目周边还是其它区域，均有大量新增别墅供应，其中项目周边中小面积独栋产品推量明显，区域竞争激烈； 在存量方面成都现有项目依然有大量独栋产品供应，新独栋项目也有所增加； 政策方面，国家出台了一系列遏制房价过快增长的措施（如：二套住房交易税收费标准恢复至5年。）将对投资和投机型客户形成严重打击。 报告框架 1、项目目标 2、大势研判 6、营销执行策略 5、项目定位 3、市场分析 4、客户定位 补给客户群 重点潜力客户群 基础客户群