《万科东方尊峪商业裙楼营销思路》.ppt

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万科东方尊峪 商业裙楼营销思路 市场及项目分析 项目定位 营销策略 目录 1.1深圳经济运行状况 指标 2005 2006 2007 GDP(亿元) 4936.90 5684.39 6756.4 固定资产投资(亿元) 1176.13 1273.67 1345.00 CPI(上年100) 101.6 102.2 104.1 三产比重 0.2:52.4:47.4 0.1:53.2:46.7 0.1:50.9:49 主要经济指标 经济高速发展; 固定资产投资稳步增长,第三产业飞速发展,其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快; 处于由工业化向后工业化迈进阶段; 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑; 1.2房地产政策 推进住房保障政策的关键之年 ——保障性住房对商品房市场形成冲击 货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 ——使房地产资金链从紧 落实和完善现有政策仍是今年主旋律 ——挤压房地产泡沫,规范市场行为 土地市场清理整顿强度进一步加大 ——囤地成本增加,增加房产供应 2007年宏观调控效果明显,2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。 1.3 罗湖区商圈分布 大剧院-华润商圈,以万象城、书城为代表,拥有成熟的商业设施和配套设施 。 国贸-人民南商圈,深圳档次最高的商业中心区 罗湖-火车站商圈,罗湖商业城为代表,港人集聚地 四大商圈由地铁串联,业态齐全; 商业辐射深圳乃至珠三角; 历史悠久,发展成熟; 受核心商圈影响,罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业 老街-东门商圈,深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心 1 1.4房地产市场分析 住宅市场现状 成交面积整体上呈逐步下滑趋势; 成交价格在08年2月前无明显变化,在08年3、4月份下降趋势明显; 投资性市场让位于理性需求市场,观望气氛浓厚; 1 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 商服用地供应逐年减少; 商业用房的施工高峰期集中在两年前,新开工面积上涨有限。由此推理,现在的商服物业尤其是关内的新 增商业供应不多; 投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少; 社区商业已成近两年投资热点。 社区商业存在一定的投资群体 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 商业物业成交价格呈上升趋势; 各年价格上浮相差不大,呈稳定上升趋势; 成交量呈先增后降趋势,但降幅不大; 今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌; 估计成交量降幅不大; 1 1.4 08年商铺投资热点区域分析 前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一; 西部通道的开通,为前海片区注入了新的活力; 新规划的出炉,意味着前海区域拥有更高的起点; 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。 宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的重要节点; 地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。 是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。 楼盘分布,下同 宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。 前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点 1 龙岗中心城是重要的城市次中心之一,是全区行政、金融、商贸、信息和文体中心; 深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁3号线的正式动工等,使龙岗片区彰显出极大的活力; 前海湾中心区的重要组成部分; 深圳唯一的滨海国际门户; 港人置业后海一时成为热点; 龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展和大运会的申办成为投资的主要支撑点。 前海湾片区:人文气息与自然资源并重,西部通道的开通使其成为投资热点。 1.4 08年商铺投资热点区域分析 1 布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造,交通逐步完善; 深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部分,地位明显提升; 环境、卫生、治安及配套设施等完善; 龙华华为、富士康等,为片区带来了大量的高科技人才 ; 地铁四号线将在2009年开通; 城市次中心; 布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、相关配套的完善成为投资的支撑点。 龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工对住房的刚性需求成为片区升温的重要因素。 1.4 08年商铺投资热点区域分析 1.5 深圳房地产投资特征 “羊群效应”导致的投资行为明显,投资者缺乏理性。 热点片区投资所占比例极高,投资者没有细分投资市场,造成部分楼盘被低估。 投资者对市场反应迟钝,市场发生变化时,不能做出有效调整。 深圳房产低迷造成大量投资者转战

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