《厦门别墅地产市场研究报告》.ppt

别墅市场研究综述 厦门别墅市场物业功能主要有三类，第一类是第一居所，以岛内别墅为主；第二类是第二居所兼周末度假型，以岛外和角美龙池为主；第三类是纯度假型，如分时休闲度假，以长泰和漳州港区为主。 大厦门别墅市场总体供大于求，未售存量148.8万，年均销售22万平，项目销售周期长。 角美-龙池区域别墅市场认可度不高，市场运作风险大。 按别墅套型统计，各类型供求比均在1.5以上，并无明显细分市场空白。 独栋别墅主力面积在400平以上，联排面积220-300平为主，叠加别墅190-250平为主。 200-300平的度假型别墅市场关注度最高，去化速度相对较快。 四、个案深度剖析 1、区域个案汇总分析 1.1、项目规模 大厦门区域内主要在售的别墅项目规模大小不一，总体而言，岛内项目规模体量小，岛外及周边区域的规模体量较大，运作周期也相对较长。 在售别墅项目容积率大多徘徊于0.8—2之间，主要因大多数项目均规划为别墅+公寓项目，且公寓占有一定的比例，完全纯别墅社区相对较少。 主要在售别墅项目规模指标 四、个案深度剖析 主要在售别墅项目规划汇总 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 主要在售山体别墅产品特征分析 四、个案深度剖析 主要在售别墅项目客群构成 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 主要在售别墅项目销售情况分析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 2、重点个案 2.1、发现之旅 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 四、个案深度剖析 2、问卷解读 Q7、请问您会考虑的别墅面积是？ 1. 160-200㎡ 2.201-250㎡ 3.250-300㎡ 4.301-350㎡ 5. 351-400㎡ 6.401-500㎡ 7.501-600㎡ 8.600㎡以上 六、客群需求分析 分析：201-250㎡面积段的产品在被访者中选择率最高，其次为251-300㎡，351-400㎡两种。可见，小面积段别墅产品是将是未来客群需求趋势。通过对Q3、Q7进行交叉分析发现，可能考虑本区域的客群对300㎡以下的别墅需求更强烈。 2、问卷解读 Q8、最喜欢的建筑风格：1.中式 2.美式 3.欧式 4.日式 5.其他__ Q9、最喜欢的园林风格：1.中式园林 2.热带风情 3.美式 4.欧式 5.地中海式 6.其他_ 六、客群需求分析 分析：建筑风格方面，选择中式与欧式两种风格均等，均为被访者较为喜欢的建筑风格；园林景观风格的选择上，地中海式的园林风格被选择率最高，其次为中式，再次为欧式与热带风情。 3、问卷解读 Q10、您认为别墅社区内最重要的配套应包括(多选)： 1.会所（红酒屋、咖啡吧等） 2.游泳池 3. 网球场 4. 体育馆 5. 社区超市 6. 餐厅 7.其他___ __ 六、客群需求分析 分析：游泳池是被访者对社区配套中最为关注的项目，其次为会所与社区超市（重要性均等），再次为网球场。餐厅与体育馆两项配套关注度相对较低。 3、问卷解读 Q11、请问您认为本项目（龙池文圃山项目）最适合的定位？_____ Q12、请问您认为本项目最适合规划的山体别墅形式是？主力户型面积为（ 平方米） 1.独栋别墅 2.联排别墅 3.双拼别墅 4.叠加别墅 5.其他______ 六、客群需求分析 分析：针对被放者多数为房地产业内人士，设置Q11、Q12项问题，统计结果显示：对本案的建议多集中于独栋、双拼两种别墅形式。绝大多数人建议本案别墅面积应设置300㎡以内。 3、问卷解读 Q13、请问您认为该别墅时可实现的销售单价：_ 万元/㎡；销售总价：___万/套 六、客群需求分析 分析：本题设置开放式问题，18份有效问卷中，共14位被访者给予本案价格建议，统计结果显示，多数人建议本案销售单价为5000-8000元/㎡，5000元以下及8000元以上所占比例均等。本案若设定8000元/㎡的销售单价是符合客户心理价位，随着商品房整体市场价格的走高，购房者对本案的心理预期有可能突破万元以上。 3、客群需求总结： 1）可能购买别墅的客群仍以第二居所（分时度假）为主要目的，对本案所处区域（龙池）有一定的认同度（44%），这在客观上为本案的开发创造了可能。 2）购买别墅的客群最关注的因素可以归结为两大方面：外部的强势资源（海景、山景）和项目内部品质（配套等），不愿意考虑龙池区域别墅的主要原因为区域环境的不足，本案如何整合优势资源，突破现有环境瓶颈将是成功运作关键。 3）被访者对山体别墅还是具有较高的兴趣（89%可能考虑购买），打造山体别墅可