《万科城市风景社区配套商业招商执行方案》.ppt

中山商业大势欠佳，项目所在片区商业氛围较差，区域价值不足 南区一层商业月租金约20-40元/平米同时社区商业整体出租率低 南区社区商业销售率在60％左右；空置率基本在60％以上，最高达95％ 商业整体投资回报率较低 租售方式单一 业态基本自发形成 一、产品分析 一、产品分析 二、前期经验总结 上门商铺客户关注业态主要为：餐饮、美容，这两个业态也是符合小区业主需求，同时也是前期上门诚意客户的最主要需求。但考虑商铺产品为餐饮定位，而美容店容易受到餐饮的影响，因此，本商铺首要适合的业态为餐饮； 自营客户远多于投资客户，租客的经济承受能力相对较弱，对于未来的经营风险考虑较多 门口水池和树木遮挡，使得商铺严重缺少昭示性，较大地影响客户购买心理 二层关注客户,多用于办公室,或就医诊所、美容店 3号、4号铺，由于其面积大，总价高，关注客户少,且关注的客户通常为投资客户，投资客户关注的未来的投资收益， 5号、7号铺，由于其面积适中，端头位置，且通风采光均好，客户关注最多，且多数为自营客户，自营客户对于周边和本体的商业氛围，昭示性关注相对较多。 中山写字楼租售情况 各大写字楼租售率较高 交通干道两旁大量商住楼用于写字楼和办公用途,或者正在招商租售中 三、整体策略 租、售两条线同步进行； 招商返租客户以写字楼、餐饮为重点对象 3、4号铺主要租售对象为写字楼客户，5、7号铺主要租售对象为餐饮客户 （一）租赁方案1 内容：带租约销售（先招商，后销售） 招商方式： 租赁客户签定租赁协议（见附件），租赁期为4年； 从起租日起，第1-2年为免租期，第3、4年按照双方规定交纳租金： 带租约销售，即可保证客户未来4年的稳定投资收入，也可以建立起商业氛围，增强客户购买的信心。 （一）租赁方案2 内容：先销售带返租，后招商 返租操作方式 客户签定买卖合同同时，与发展商签定物业租赁协议； 万科分2年向客户返租； 销售总体策略：中山+深圳客户 前期+联动客户 四、推广执行计划： 针对目前大型的餐饮公司，如中山海港酒楼、王子饭店、长江美食、金辉煌酒楼等，主动上门联系，推介本项目商铺。 加强户外推广，将昭示性好的吉之岛广告牌，更换为商铺信息广告牌， 点对电直邮：东区、西区和石歧区所有商铺直邮，目前邮局掌握资源约6000户 扩大短信范围：增加深圳、珠海短信发送 深圳展场：深圳万科项目设立展场，拓展深圳客户 线下：重点镇区：小榄、古镇、大涌派单 联动：设立联动奖金，从6-10月份期间实行世联全员联动 五、现场氛围营造： 售楼处内部的“项目经理现场推荐牌”增加商铺推荐单位； 售楼处门口增加“商铺招商处”立牌 商铺门口，3号铺空地处树立“招商敬请移步销售中心”的指示牌； 商铺门口树木尽量移走，增强商铺的商业气氛 对各铺面重新包装，示意如下： 谢 谢 ！ 万科城市风景 社区配套商业招商执行方案 1 2 产品分析和前期销售经验 3 租售方案 目 录 市场分析 项目位于南区，属于非传统市区，片区配套不成熟。 远离中山市三大核心商圈，石岐的京华商圈、大信商圈、西区的富华商圈。南区商业氛围较差。 大势：中山市整体商业市场不温不火。 中山大型零售超市：万佳、百佳、吉之岛、大福源、好又多。 国际知名连锁零售巨头（沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花）无一入驻中山。 零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、惠州、湛江、韶关、江门、茂名，但迟迟未进驻中山。 中山商业大势欠佳，整体商业市场不够活跃。 项目片区价值不足，市政配套不成熟，南区商业氛围不足。 南区一层商业价格在6000-8000元/平米且一年内价格基本无增长 雍逸庭处于博爱五路，西临文化艺术中心，东临和景大酒楼，临起湾大道，加之在建的博览中心，给投资者很大的信心，价格上涨较明显； 豪逸华庭周边人流大，商业环境比较成熟，商铺定价基本保持一个较高的水平； 凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭属于郊区项目，商业环境不成熟，价格较低，且基本无增长。 6500 ---- 置地广场 (三层连买) 6000 6000 碧堤湾畔 (一层) 8000 6000 12000 9500 17500 6000 2007年6月 8000 6000 11500 7750 16000 6000 2006年10月 附近商铺 (一层) 翠茵庭 (一层) 朗晴轩 (一层) 雍逸庭 (两层连卖) 豪逸华庭 （一层） 凯茵新城 （一层） 项目名　 由于南区市政配套缺乏，商业氛围不足，与博爱路沿线商业价格存在约4000元/平米落差。 南区商业主流价格：一层临街6000-8000元/平米。 数据来源：实地踩盘 博爱