《广州太古汇项目前期策划报告》.ppt

广州报业文化广场 开发成本 项目收益及资产价值 Thanks 商场规模--其他影响因素 项目辐射力增强 经济发展 消费潮流 商场规模 规模 设计、经营、管理 等方面的制约 商 场 建 议 规 模 10 / 12 万m2 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 商场功能设置建议 百货25% 服饰20% 其他零售24.5% 按建筑面积 14% 69.5% 13.5% 3% 酒店 Chapter 2-B 五星级酒店 开房率 98年平均--61% 99年平均--65% 资料来源：广州市旅游局 单位：元/房.日 五星级酒店 平均房价-99年 99年平均--697元/房.日 资料来源：广州市旅游局 写字楼面积(万m2) 五星级酒店 写字楼-99年 83 5 69 126 国际大厦 花园酒店 白天鹅宾馆 中国大酒店东方宾馆 资料来源：广州市旅游局 具国际品牌的商务酒店 现状 定位 整体经营状况一般 天河区无五星级酒店 缺乏高级商务酒店 面 积*：40,000m2 客房数 ：400间 酒店规模建议 *面积包括车库、设备用房分摊 写字楼 Chapter 2-C 写字楼供应 92年至今 有效供应 59万m2 总 供 应 322万m2 市区 写字楼租赁走势 资料来源：广州珠江恒昌策划部 天河区 写字楼租赁走势 资料来源：广州珠江恒昌策划部 Detail 行业组合按企业个数 制造业办公 27% IT行业 27% 其他 3% 银行.金融 保险 6% 房地产 3% 法律 2% 信息咨询 专业服务 15% 行政公共 事业 2% 贸易 15% 文化教育 1% 资料来源：广州珠江恒昌策划部 行业面积 按建筑面积 单位：平方米/公司 资料来源：广州珠江恒昌策划部 国际水平的智能化写字楼 定位 信息技术革命 ↓ 新经济 信息技术 写字楼 行业组合 外向经济 WTO 外向型 信息型 行业发展趋势 广州 ↓ 区域中心城市 写字楼项目定位 整体功能面积分配 方案 2 方案 3 方案 1 商场 12万 写字楼 7万 商场 12万 写字楼 3万 酒店 4万 商场 10万 写字楼 5万 酒店 4万 单位：平方米 备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊 成本财务分析 Chapter 3 物业分成总表 物业功能分类比例 方案一 方案二 方案三 方案二 方案一 方案三 可行性研究 Chapter 2：市场研究 目录 Chapter 1 : 背景 写字楼 酒店 Chapter 3：成本财务 商场 背景 Chapter 1 宏观 中观 . 微观 . 广州市 天河区 项目周边区域 研究次序 华南地区中心城市 珠江三角洲核心城市 沿海经济发展带重要城市 广州 大连 上海 广州 广西 广东 海南 广州 珠海 香港 深圳 广州的地位 统计时间：1999年 人口 : 广州— 685万人 上海—1311万人 深圳— 395万人 资料来源：《广州统计信息》2000年 城市社会经济概况 国内生产总值（单位：亿元） 人均国内生产总值（单位：万元/人） 社会商品零售总额（单位：亿元） 人均社会商品零售总额（单位：万元/人） 城镇居民银行存款余额（单位：亿元） 城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人） 资料来源：《广州统计信息》2000年 统计时间：1999年 城市社会经济概况 对比分析 旧城区 ② ② ③ ③ ① ① 东组团 南组团 4 4 ① 地铁1号线 ② 地铁2号线 ③ 地铁3号线 轻轨 4 广州城市 空间结构 广州东站 体育中心 珠 江 新 城 旧城市中心 越秀、荔湾区 越秀公园 海珠广场 天河区 新城市中心 市政府 城市中心东移 新城市中央商务区（CBD） 全国三个特许外汇金融区之一 广州市交通运输中心 天河区地位 统计时间：1999年 资料来源：《广州统计信息》2000年 天河区社会经济概况 体育中心 购书中心 天河城广场 时代广场 中信广场 大都会广场 天河娱乐广场 广州东站 1 3 4 珠江新城 至旧城区 至新机场 至黄埔 至番禺 市场研究 Chapter 2 定位：高档 区位：商业中心区 规模：大于2万平方米 研究对象选择 综合商场 百货大楼 写字楼 五星级酒店 新商务中心区 传统商务区 旧商业中心区 综合商场 天河城广场 天河娱乐广场 时代广场 中天购物城 世界贸易大厦 荔湾广场 百货大楼 友谊商