《深圳宝能南山项目户型定位研判》.ppt

1)、从地块自身的特征分析，地块被一条交通干道分为南北两个区域，南边地块方正、完整、地势平坦开阔，周边遮挡较少，具有建立舒适性、高尚居住社区的较好条件；北边地块呈“7”型，一块较方正，一块呈南北向的长条形，虽然不如南边地块规整，但西边和北边部分不临路，较为清静，适合居住。在产品规划的过程中可综合考虑各个地块的优劣，以南边的产品规划为主体，北边地块的产品定位采用补充性原则和均衡风险原则进行规划。 2)、地块周边交通便利，路网丰富，但由于临近后海滨路与工业八路，不可避免将受到一定的噪音影响 3)、地块的主要景观有东南的红树湾景观、东向的海滨公园和深圳湾景观、西向的大南山景观，因此在将来的产品规划中若不可避免东西向的户型可以用景观优势加以弥补。 自身限制性条件小结 西南角区域处于工业八路和后海滨路交汇处，噪音影响最大，受西边后海楼群的遮挡，景观面也不是十分理想，具备设置部分中小户型的可能。 南北通透，北可看园林和红树湾景观，东可观深圳湾海景。具备设置部分中、大户型的可能。 北面和东面仅临公园路和小区路，南向何东南向可看深圳湾海景、北向是红树湾美景；具备设置中、大户型的可能。 专题论证二:在售和潜在竞争项目分析 蛇口东填海居住区规划原则 生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开发强度控制原则 块补偿用地的合理分配会对整体的布局造成很大的影响 蛇口东填海居住区规划目标 节约土地资源，给未来预留发展余地。 提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。 延续、发展城市人文景观，建立与自然滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。 完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全的协调统一。 倡导生态文化，提高规划区生态品质。 1.东填海区规划特征分析 教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。 生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体育活动场地、综合医院、门诊部。 交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃圾收集站每个地块一个、滨海公园。 已有配套设施： 超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/ 育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园 未来规划配套设施： 2.东填海区周边配套分析 西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路连接通道，也是深圳通行能力最大的陆路口岸，将于2009年6月建成通车，实现深港两地从东至西的全线互通，使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与融合更加紧密。届时南山将成为深圳乃至南中国最重要的陆路枢纽，与此同时将在深圳西部的蛇口、后海形成新的生活圈——口岸生活圈。 西部通道的建成通车以及东角头口岸的形成将强力改变南山地产格局，作为深港连接的门户——蛇口、后海，将最先受益。 西部通道打开南山外销大门，蛇口、后海迎来外销时代。 西部通道通车，引发南山产业升级，南山写字楼开发风起云涌，城市就 业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房 主力军。 口岸采用一地两检，工作人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方 工作人员就近购房的可能，该群体成为不可忽视的购房群体。 3.西部通道带来的客户变化 香 港 客 户 ? 置业面积——户型面积逐渐增长 ? 置业金额——中档价位仍为主导 ? 深港家庭不容忽视 主要需求 二房、小三房 4. 区域客户变化的户型影响 知识型移民 受访者户型需求 受访者面积需求 ? 置业面积——以80-120㎡的户型为主 ? 置业户型——以二房、三房为主 ? 置业特征——关注地段与周边配套 主要需求 二房、三房 口岸工作人员 工作年限不长的年轻人： 已有福利房的工作人员： 他们偏重于选择大型高尚住区，对地段因素最为关注，其次是教育配套，另外对小区环境、小区配套、物业管理、户型、周边景观资源等也比较看重。购房的首要目的是改善居住环境，改善居住环境的愿望最为强烈。其次要方便上下班，再次是能解决孩子上学问题。 主要需求：三房、四房 首次置业，对价格敏感，同时购房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齐备、总价不高的小3房及2房是他们考虑的重点； 主要需求 二房、 小三房 主要需求 三房、四房 西部通道对于南山房地产的影响是十分深远的，蛇口东填海区作为西 部通道进入深圳的门户和前头站，其影响更为直接、深刻。 口岸工作人员 知识型移民 香 港 客