《三亚红塘湾项目前期市场及产品定位》.ppt

宏观背景分析 海南省位于中国最南端，是我国仅次于台湾岛的第2大岛，是中国最大的经济特区，三亚是海南第二大城市 。 改革开放20年，海南的经济建设和社会文化得到较快的发展。 美丽的自然山水，丰富独特的民族风情文化，迤逦的滨海风光造就了海南独特的旅游资源。旅游产业以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模。 海南属热带季风海洋性气候，在建房过程中要注意防腐蚀，防高温，防台风。 《海南省旅游发展总体规划》为把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地作出了明确的规划，为海南旅游的发展指明了方向。 海南GDP增长较快，但由于海南独特的地理、民族及经济基础薄弱的省情，GDP总量排名靠后，制约了基础设施的建设，在一定程度上影响了海南旅游及旅游房产业的发展。 海南旅游收入20年来翻了近60倍 知名度越来越高 . 发展现状——2007年，海南旅游收入占全省GDP的比重达14%。海南省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市区中列居首位。 海南旅游转型升级步子加快，强化了旅游促销和服务 。 旅游客源结构——发生新的变化，高端游客和海外游客增速明显快于国内游客。 产业优势——海南最可宝贵的资源是得天独厚的环境，最具特色、最具潜力和竞争力的产业就是旅游业。 政府支持——以建设旅游强省、打造国际休闲度假旅游目的地为目标，着力推进旅游业由以观光游为主向以休闲度假游为主转变。  。 三亚是中国最南端的城市，是海南岛第二大城市，具有丰富风景资源和的历史文化资源,是中国唯一的热带滨海旅游城市 。 三亚经济发展迅速，2000年GDP仅为36亿元，2007年达到122亿，年平均静态增长达到50%。 第三产业发达，旅游业是三亚最重要的支柱产业。2007年旅游总收入80.11亿元，相当于全市GDP的61.5% 。 三亚旅游客流量和旅游收入增长势头强劲 三亚旅游游客量增幅达到15%，2007达到538.43万人次。 2001年开始，三亚旅游收入以近23%的年平均增幅快速递增，2007年达到80.11亿元. 三亚酒店业发展迅速 三亚酒店数量平均每年增加19.5间,增长率为28.8%,客房数量平均增加2060间,增长率为18.67%.预计未来几 年三亚酒店数量平均增长30%左右,客房数量平均增长20%左右. 初步形成配套、功能比较齐全的旅游产业体系，满足了市场多样化、个性化的消费需求。 三亚根据自身的资源优势，以及市场的需求，开发出滨海度假休闲游、特色高尔夫游、理疗康体休闲游、豪华邮轮度假游等一系列深受游客欢迎的旅游产品。 客源市场的培育拓展也遵循先国内后境外的发展规律。国际游客2004年之后数量直线上升，三亚逐步成为一个国际性旅游度假城市。 三亚旅游产业高速发展，四大特点日渐凸显： 1.旅游产品深度开发，基础设施不断完善； 2.客源市场快速扩张，客源结构多元化高端化； 3.全方位旅游促销，全力打造三亚度假品牌； 4.高标准规划建设，产业发展定位国际化。 目标：将三亚建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地 《三亚市旅游发展总体规划》 旅游空间布局：?一头、二翼、一脊、一体 根据规划，大三亚旅游空间布局为：“一头、二翼、一脊、一体”。 “一头”为三亚市旅游综合服务中心，范围是三亚城市旅游区。 “二翼”为热带滨海黄金旅游带，东翼为“亚龙湾—陵水—万宁”，西翼为“天涯海角—乐东”。 “一脊”为热带中国生态文化景观轴，范围为三亚—五指山。 “一体”为三大度假组团，包括山林度假组团、温泉康体度假组团和黎苗风情体验度假组团。 海南与三亚经济和旅游业的发展，带动了三亚旅游房地产的发展，并得到政府政策支持。这对于本项目来说是一个利好。 五大因素支撑三亚旅游地产 人民币升值预期强烈 异地置业潮涌现 气候优势凸现 三亚经济与旅游业的发展和利好政策 三亚核心滨水区，构建“滨海富人区” 。 分析必要性说明： 鉴于对三亚市调的科学分析和本项目的初步定位，本项目有必要对三亚酒店的绿化设计和服务配套作必要的有益借鉴。 酒店物业与酒店式服务公寓在物业性质上不同，但在三亚是一个国际化旅游城市的大背景下，二者会形成一定程度上的客源竞争。（三亚酒店业发展详见宏观背景分析部分） 三亚沿海岸线形成四个特色鲜明的酒店片区：亚龙湾、大东海、三亚湾和市区。 中国第一家五星级度假酒店——三亚凯莱度假酒店1996年入驻亚龙湾国家旅游度假区，1996年至2007年的短短十一年间，三亚度假酒店业异军突起。出现了商务酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店及低端的家庭旅馆等主要业态，现有20多家五星级标准的度假酒店。 亚龙湾——距机场50余公里的亚龙湾已成为中国最具知名度的度