《北京后勤指挥学院商业经营建议书_65页》.ppt

报告构架 商业地产概述—商业地产分类 商业地产概述—核心问题剖析 项目概况 项目周边环境 路网条件 项目位于北京城市中轴线——西长安街万寿路口南1.2公里（莲花池西路与万寿路交叉口）。 北京西三环和四环之间。东至西三环不到一公里。向北经莲花西路可迅速到达。 南边的京石高速路扼进出北京的西南门户。 二、三、四环，交通极为便利。 路面交通 项目周边451、941、54、9路等多条公交线路通达市内。 轨道交通 地铁1号线万寿路站距本项目1.2公里，轨道交通较为便利。 另外规划中的地铁十一号线马官营站距本项目1公里。 东边紧临全国最大的客运铁路站——北京西客站，巨大 的人流量为项目提供了长远的可持续的拓展空间。 区域市场分析—总体特征 总体特征： □西贵之地。本项目所在区域是北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心区域，有不可多得的宜居生态环境，是总后、海军、军事医学院等军事机关干部，以及国家密码局等国家机关的办公居住聚集区。 □商业设施密集，档次不高。项目周边虽有大量各种档次消费人群，但是整体商业档次不高处于更新换代的关键时期。如餐饮店众多，除百福星（约1500㎡）与大边海鲜（约1000㎡）规模较大外，其余餐饮店规模都很小；娱乐休闲类场所较少，规模不大，档次不高。 □处于城市化改造中，消费层次分散。本项目是成熟居住区，西部正在进行大规模的改造。 区域市场分析—总体特征 □交通便利，道路通畅。 □项目周边人口密集。项目所在区域人口密度超过丰台区和海淀区的常住人口平均密度，居民众多，另有大量待开发住宅用地，商圈发展前景广阔。 □医疗设施充足。项目周边有解放军301医院、302医院、国泰医院、新兴医院等为项目周边提供了便利的就医条件。 □农贸市场较多。项目所在区域是北京西部主要的农副产品集散地，分布着岳各庄批发市场、京西万隆农贸市场、靓厂农副产品批发市场等农副产品交易市场。 区域市场分析—区域行业特征 所在区域主要行业有餐饮服务、宾馆酒店、写字楼、零售业（商场/超市/便利店/农贸市场）、休闲娱乐、体育健身和其他生活服务业。 区域市场分析—区域行业特征 餐饮服务区域特征 □中高档规模餐饮缺乏。莲花大厦对面万寿路和靓厂路交叉口是最集中的区域。核心商圈内有上百家餐饮服务，绝大部分都是在100㎡左右，只有四家超过1000㎡（故里居湘粤菜、万寿食府、百福星和大边海鲜）。 □地区餐饮需求旺盛：项目北侧总后等国家机关办公及居住区餐饮需求强劲、且项目南侧附近居民小区多，常住居民比例大，流动客流较多，因而对餐饮服务设施形成需求。 □工作客流有所改观：由于中高收入客流较少，目前本地区的餐饮市场容量相对有限，但伴随地区的快速发展，及项目北部新建小区的中高端客流入住，具有较强的发展潜力； 区域市场分析—区域行业特征 □大多数小规模的餐饮店经营状况不理想：本地区南部由中低档消费人群由城市化农民和外来务工人口构成，消费能力低，外餐需求较低，导致该地区小规模餐馆经营状况不佳； □区域外来流动人口过多：由于项目南侧处于城乡改造阶段，又是农副产品交易中心，外来务工人员聚居在城中村，使得地区卫生状况和治安状况较差。 区域市场分析—区域行业特征 宾馆/酒店业区域特征： □临近重要交通枢纽：本项目地点距离西客站仅3公里，六里桥长途汽车站2.5公里。交通拥堵一贯是大城市发展不可避免的难题，而本地区交通较为舒畅； □区域板块：地处四环以内，是北京市的中心区域，属于北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心位置，海淀区和丰台区交界处的重要商业区。东临丰台区规划的六里桥商圈，西临西奥商圈，北临公主坟商圈，具有极强的发展潜力。 □行业竞争环境：总体来看，商圈内除总后第一招待所外，对外经营的宾馆酒店整体层次不高，且运营模式陈旧，整体经营状况较不理想。 区域市场分析—区域行业特征 写字楼区域特征： □地区需求有限：商圈内共有多栋写字楼，其中靠近莲石路和三环的写字楼较多，而项目商务客流较少，商务活动薄弱。 □市场空白，但市场机会薄弱：本地区写字楼属新兴聚集区域，有较大的发展潜力。 区域市场分析—区域行业特征 零售业（商场/超市/便利店/农贸市场）特征： □便利店：对于这一行业的进入只有连锁便利店的业态尚存空白； □零售企业的竞争：商圈内小型的零售店都属于大众消费的档次，还有农贸菜市场区域布店密集，给区域居民提供了方便的日常生活消费场所，但竞争也较激烈；但缺少大型综合式购物。 □人口密度大，消费能力层次分散。 □零售业需求：该地区消费需求，大部分居民希望增加集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购物中心，对便利超市也有一定的需求。 区域市场分析—区域行业特征 休闲场所区域特征： 本报告将KTV、洗浴休