《常州亚太财富中心市场分析报告》.ppt

个案分析——水务大楼 项目基本信息 项目背景：武进区水务局办公大楼 包括主楼及裙房等建筑 占地面积：约17亩 项目投资：1.3亿人民币 建筑面积：约3.7万平米 主楼为28层，地下2层，地上26层 功能规划：对外服务大厅、饮水工程管理处 及办公、会议用房 个案分析——财税金融大厦 项目基本信息 项目背景：武进区财税系统办公大楼 规划用地：40亩 建筑面积：4万平米 项目投资：3.2亿元人民币 2栋高层建筑组成，28层 功能规划：武进财税和金融等单位行政办公和 对外服务场所。 个案分析——电力大厦 楼盘：电力大厦 项目基本信息 项目背景：武进区电力系统办公大楼 武进区写字楼未来供应量约30万㎡ 延政中路乐购商圈写字楼、商住楼市场供应量分析（显性） 13.5万㎡, 时间轴 项目名称 2007 2008 2009 2010 2011 2012 常州世贸中心 旺府公寓 亚泰财富中心 财富广场.聚园 金都名苑 德禾.文慧苑 3.3万㎡ 5.78万㎡ 约2万㎡ 2.06万㎡ （售磬） （售磬） 分析： 从市场统计数据来看，目前已面市的纯办公写字楼由世贸、财富广场供应，约有16.5万平米 已去化约6.5万平米。 目前写字楼项目售磬的项目有金都名苑与德禾.文慧苑两个项目，价格营销是金都名苑短期取得销售佳绩的最主要原因，德禾.文慧苑项目主要靠近区行政中心，因此被武进某行政机构整体购入。 该区域内商住两用的楼盘为旺府公寓，供应量约2万平米，目前销售率约75％。 因此，可初步计算延政中路一线入市可销的写字楼供应量约为17万平米左右,乐购商圈商住楼供应 量约12万平米。 约9万㎡ 天禄商务广场 铂安国际 约4.8万㎡ 武进区写字楼市场供应分析 附近其他写字楼、商住楼市场供应量分析（隐性） 时间轴 项目名称 2007 2008 2009 2010 2011 2012 莱蒙城 约4万㎡ 常发大厦 电力大厦 凯瑞凯尔置业 分析： 项目附近周边隐性的写字楼供应楼盘有5家，其中莱蒙城、凯瑞凯尔置业（新加坡文化城）均有写字楼规划，莱蒙城第五期规划中有两栋写字楼，位于莱蒙城西北角，体量约8万方。新加坡文化城总建筑面积为18万平米，集商业、办公、文化娱乐、居住功能于一体的综合项目。 常发大厦，金源大厦等今后均有可能将部分楼层对外出租，预计4万左右的出租或出售面积。 因此在今后半年之内将有约20万平米左右的隐性写字楼产品供应，市场潜在竞争激烈。 财税金融中心 水利大厦 金源大厦 约8万㎡ 约4万㎡ 天隽峰 约4万㎡ 武进区写字楼市场价格分析 写字楼、商住楼售价分析 项目名称 常州世 贸中心 旺府公寓 财富广场 聚园 金都名苑 德禾.文慧苑 4500元/㎡） 价格（元/㎡） 4000元/㎡ 3000元/㎡ 6000元/㎡ 8000元/㎡ 8500元/㎡） 天禄商务广场 铂安国际 4000元/㎡） 预计3600元/㎡） 3800元/㎡） 4200元/㎡） 4100元/㎡） 5000元/㎡ 6000元/㎡） LOFT挑高产品 分析： 从销售价格横向比较来看，常州世贸中心以8500/平米的单价傲视群雄，概念的打造及世贸服务 平台的搭建是其项目取得高附加值和市场人可得重要因素。 100％去化的两楼盘均有相对的价格优势，体量小，容易整体收购是其快速销售的主要原因。 商住楼类产品期宜商宜住的特性也深受市场欢迎，单价比较上没有多大劣势。 铂安国际B栋5.76米挑高产品的设计创新，在单价上有了较大的突破，也受市场投资者的欢迎。 武进区写字楼市场总结 延政中路成新高端商务区 围绕武进区行政中心、各政府行政单位资源，在延政中路一线，已经形成由常州世贸中心、财富广场、常发大厦等写字楼组成的武进区最高端的新商务区。 乐购商圈成新高端商住区 依托乐购超市、福克斯广场等商业资源，在该十字路口，形成了以天禄商务广场、铂安国际为主要代表的商务区，以商住楼为主打产品，纯写字楼几乎没有。 政府行政单位成写字楼重要需求者 在武进新商务区内，约有40％的写字楼为政府行政办公大楼或企业办公自用大楼，政府行政单位成为写字楼市场的重要需求者（德禾.文慧苑整体收购）。 高端写字楼比较稀少 目前在武进区延政中路一线，纯写字楼主要由常州世贸中心供应，而其余产品性质均偏向于商住两用，主要分布在（35～50）平米与（80～110）平米这两个面积段，而旺府公寓内商住楼产品以118平米舒适型三房最为好销，主力客户为写字楼业主。 写字楼去化速度较缓 后期供应量巨大竞争激烈 2007年7月至今，武进区延政中路一线可计算的写字楼类产品供应量约为17万平米（可售），已去化约10万，去化率约为37.04%。