《德思勤扬州南部临港新城389地块项目策划定位报告》.ppt

第3页，共3页 报告框架 本项目最大的优势：区域资源价值优势，但需进行整合塑造 最大的劣势：区域认可度不高 1、08下半年宏观经济背景及政策 3、扬州房地产市场分析 4、宏观市场分析小结 从城市一体化的战略下承接中心城市功能外溢部分的居住功能，“腾笼换鸟”打造生态国际宜居典范 老城区、西区、南区明显竞争优势，但西区与老城区土地资源日渐减少，南区是未来开发热点区。 2、项目定位和南部临港新城的定位 1、周边产业园专家； 2、市内及外地投资客； 3、周边产业园及港口企业中高层管理人员； 4、周边村镇及产业园购买婚房的首次置业者; 5、周边县市为子女教育及改善居住环境的换房客户； 6、施桥、八里镇等为子女教育及改善居住环境的换房客户； 7、城市化过程中安置在周边郊区的期望在离市区较近区域置业的安置户。 3）389项目产品定位 Thank you！ 3、客户定位—客户特征与需求分析 前言 为了更好的了解项目潜在客户情况，扬州389地块项目组成员于2008年7月5日—7月13日 运用问卷与访谈方法对项目周边产业园企业职员、乡镇事业单位、个体户、居民、市区居 民进行了详细调研。 调查目的：了解潜在客户购房需求及客户特征 调查时间：2008年7月5日—7月13日 调查方法：重点企业问卷调查与访谈相结合 调查对象：产业企业中高层及员工、政府及事业单位、 　　　　　个体户、拆迁户与乡镇居民、南区与市区居民 问卷发放情况：共发放1000份：其中周边企业占50%；扬州南区　　　 　　　　　　　区域20%；八里镇、施桥镇各占15%。 回收有效样本量：共计514份：其中周边企业占57%；扬州南区 区域13%；八里镇、施桥镇分别占18%，12%。 1）年龄特征 从年龄特征来看，35岁（不含35岁）以下的占比达71%，其中又数30岁 以下的最多，占比达51%；其次为31-35岁的，占20%；36岁以上的共计 29%，其中36-40岁的占15%，41岁以上的最少，仅14%。 2）居住区域 从目前的居住区域看，主要以市区的居多占30%，其次为八里和施桥，分别占19%和20%。由于出口加工区目前缺乏相对完善的生活配套，大部分人并没有选择在此区域居住，而是选择各方面配套相对完善的区域居住。说明生活配套是否完善是影响选择居住区域的重要因素。 从所从事的职业特征来看，主要是周边企事业单位、政府机构的普通职工共占37%， 和个体经营户为主，占比达22%；另外也有少量中高层管理人员占5%。部分也许考 虑到个人隐私等问题，没有非常明晰的占32%。 3）职业特征 4）是否打算1~2年内买房 在所调查的样本人群中，85%的人打算在1-2年内购买房产。同时结合 调研结果综合来看，样本人群中除了不到30%的刚性需求外，大部分属 于改善型需求和投资性需求，或者其他需求特征。 5）购房重点考虑因素 从购房时重点考虑的因素来看，交通便利、价格、周边配套是否完善， 是所有调研样本主要的考虑因素。占到67%。 6）购房单价预算 根据调研情况，约51%的样本人群购房单价预算在2500-3500元/㎡左右。 说明大部分人对单价的承受能力较小，敏感度较高。 7）能承受的总价上限 根据调研情况，样本人群购房总价预算主力范围在20-35万元/套占46%， 其中20~30和30~35万元/套的分别占27%和19%。另外10-20万和35-40万 的各占17%。说明大部分人对总价的承受能力较小，敏感度较高。 根据调研情况，样本人群户型面积需求主要集中在91~100和101~110的大户型， 占到49%的比例。其次为81~90、111-120、61-80、121-143的户型，依次占14%、 11%、10%和7%。另外，不足10%的其他面积的户型。 8）想要购买房屋的建筑面积 9）最可能选择的房型 需求户型主要是三房为主占57%，两房32%，少量其他房型。 10）希望购买的住宅形态 根据调研情况，需求的建筑形态主要是多层和小高层，分别占32%、40%。 11）在南部临港新城区域购房可能性 根据调研情况，如果在南部临港新城区域建设一个现代化高品质的园林 景观社区，如果价格合适，还是有70%的人会考虑购买。 12）意向客户对配套设施的要求 根据调研情况，如果选择该区域，希望尽快到位和完善的配套 设施主要是九龙湖邻里中心，小区公交和道路设施。 3、客户定位—客户特征与需求分析小结 七成的被调查者年龄在35以下的青年人，刚参加工作不久或刚处于 事业的起步阶段，企事业单位的普通职工为主，收入水平中等。 7成属于改善型需求和投资性需求，约3成因结婚等原因为首次置业 的刚性需求。 从目前的居住区域看，大部分选择各方面配套相对