《北京市三峡大厦营销策划思路》.ppt

　　 三峡大厦营销策划思路 汇报提纲 第一部分：产品定位 定位思路 项目指标判断 产品定位－指标判断 项目定位－价值分析 项目价值： ■　长安街沿线，城市中心地段，位置优越尊贵； ■　国家机关、高档写字楼、酒店聚集，政务及商务氛围浓厚； ■　涉外事务频繁，聚拢大量高端商务＼政务人群； ■　与机场沟通的便捷性； 潜在价值： ■　０８年奥运概念的拉动； ■　CBD区块的辐射效应； ■　CCTV,BTV以及国际大型传媒机构的东迁，带动周边的传媒产业发展； ■　政治经济辐射价值释放； 策划价值： ■　挖掘地段优势＋整合品牌资源＋借力奥运概念＋释放政经价值 产品定位－产品方向 高档公寓的演变 最优产品方向确定 产品剖析 产品剖析 国际行政公寓与酒店公寓的区别： 　　酒店公寓是一种产权分散的提供酒店服务内容的高档公寓，功能以业主自用和投资收益为主。前者是属于住宅产品，面向广义的购房人群，有私密性和安全感，但缺乏配套的产品服务，功能比较单一化。而后者属于地产金融范畴，面向投资客群，经营形式借鉴酒店，但收益没有保障，存在后期经营风险。 　　国际行政公寓则是属于公寓产品，面向具有企业公关和高端商务的阶层化产品，所有的服务和配套都是围绕机构客群的需求而进行设置的，而酒店式服务只是其一项内容，但不是全部。 产品剖析 消费人群： 大型企业机构,如金融机构、传统大、中型产业企业、贸易公司高层管理人员； 外地驻京办事机构、地市级政府、跨省经营企业管理者； 民营企业家、私营企业主； 自住客群 ：北京东区高收入专业精英人士，例如律师事务所等； 外资企业员工； 外国驻华人员； 第二部分：产品深化设计 产品深化设计 产品建筑及户型设计 原有方案 户型设计分布配比 户型设计分布根据本项目整体结构，综合考虑产品功能定位后，设定如下户型配比原则： 户型示意图 户型示意图 立面风格及效果 风格：现代产品风格或者带有中式建筑元素（如挑檐）等。 材料：高档石材和玻璃幕墙。 效果：体现庄重、气派的文化内涵。 设备与装修的档次标准 地面：高级花岗岩； 墙面：高档石材或同档次建材； 天花板：电梯间艺术天花板及艺术灯饰，楼道吸音天花吊顶； 电梯大堂：地面铺砌高级花岗岩艺术搭配，艺术天花吊顶。 中庭部分 楼道部分 首层铺砌优质花岗岩 二层以上铺砌地毯 墙面贴高级壁纸 吸音天花吊顶 室内毛坯装潢示意 室内毛坯装潢示意 室内部分 门窗：入户门为装饰四防门，户内门为镶板木；断桥隔热铝合金窗； 厨房：预留上下水接口，管线预埋； 卫生间：预留上下水接口，管线预埋。 配套设施建议 位置：地上一或二层 面积：500--1000平方米 功能：满足客户餐饮、洽谈与休息等功能。 位置：地上一或二层 面积：500--1000平方米 功能：满足客户选购家私、文物、装饰品等功能。 第三部分：价格体系划分 价格体系导入 市场导向分析分析 市场导向分析 价格定位是项目制胜最关键的因素之一，是项目销售最基本同时也是最敏感的元素。 项目价格的制定建立在追求利润最大化的基础上，与多方面的影响因素有直接关系。 市场导向分析 定价方式的确定 市场导向参考 确定竞争项目及本案的各项参数 第四部分：营销思路 营销思路建议 营销定位思考 ●客群基础： 　 行政公寓所具有的高端公寓类产品和类酒店产品的综合功能，决定了项目产品具有投资和自用的双重功能； 其次，建国门地区长期以来外籍人士聚集。并且，随着CBD区域更多外资企业的入住，将有更多的外籍人士入住北京，建国门将成为国际人士经常光顾的地段。所以，外籍客户也是本案一大客户资源，为其未来的市场营销提供了丰富的客群基础。 营销定位之解决问题 营销定位之客群定位 营销定位之产品定位： 营销定位之产品定位： 营销思路建议 营销定位思考 概念导入之推广主题： 概念导入之案名建议一： 概念导入之案名建议二： 营销策略之推广策略 营销策略之推广策略 口碑行销 　　 在项目有了区位优势与产品力有效结合后，通过专业的营销团队树立产品的业内外市场口碑是非常有必要的。同时，挖掘潜在客户带动循环置业。 深耕经营客户，注重客户保养，树立项目市场形像。 低成本高效率推广，营造项目口碑、挖掘潜在客户。 营销策略之推广策略 营销策略之销售策略 营销策略之销售策略 营销策略之销售策略 代理销售的服务方式如下（即策划及销售代理阶段）： 1、代理商负责整个项目的定位、规划建议、各种营销策略企划方案制定、商业招商及公寓销售、销售人员培训及管理并支付相应的工资提成和奖金，开发商负责售楼处场地提供、装修及办公设施的配置、样板间的制作、广告费用投入等。 2、销售代理