《永升新城三期北区促销专案》.ppt

永升新城三期北区促销专案 项目基地位置 三期北区项目简介 开发商：永升旭日集团房地产开发有限公司 基地面积：38600m2 总建筑面积：70899.19m2 容积率：2.15 绿化率：42.5% 住宅总套数：322户 社区总户数：1875户 地理位置：位于石鼓山立交桥畔 分户面积 目前销售情况 目前，永升新城三期北区322套住宅中，已销售192套，还剩余130套，其中， 三房占90%。 绿化空间：30000平方米绿色海洋，1.2万平方米中心花园，数千平方米空中 花园营造自然空间。 社区会所：会所内设置家庭影院、美容美发、多功能厅、观景茶室、雅致餐 厅、情调酒吧、商务中心，提供全面服务。 运动休闲：游泳池、网球场、篮球场、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、 健身慢跑道、按摩步道，让您尽享健康人生 生活配套：大型农贸、大型超市、社区便利店、医疗诊所、银行、洗衣中心、 鲜花礼品店、让你足不出户享受生活便利。 教育配套：幼儿园、阅览室、学童巴士、儿童游乐场、儿童戏水池、植物迷 宫打造缤纷儿童天地。 交通配套：共有十三条公交路线环绕其间，交通方便快捷、回家一线到达。 市场状况分析 房地产行业走势看好，市场潜力巨大 房地产业作为一个高风险、高成长的资金密集型产业，在经过十几年的发展后，在我国已初具规模。回首望去，起伏波动剧烈。从80年代至90年代初期的发展、鼓励、支持，到成为90年代中期的宏观调控重点行业，再到目前成为国家支柱产业及新的经济增长点，可谓充满着戏剧性的变化。 个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求，多层住宅走俏，小高层消费升温。 目前，住房分配货币化，住宅贷款， 住房公积金，政策鼓励，舆论导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。 截至2000年底，厦门市房地产开发累计完成投资约273.72亿元，较上年增加近37.46%，仅住宅竣工面积就近232.34万平方米。 全市累计销售给个人的商品住宅面积近213.08万平方米，增长50.15%。 在完成的销售面积中，多层住宅的势头最好，小高层的消费也有所升温。 市场有效供给不足将对楼价上升产生较大影响 2000年商品住宅销售总量250万平方米同比增长约3% 房产销售再创历史新高。 2001年上半年， 厦门市商品房市场在销售继续火爆 的同时，市场上的新盘供应量却明显减少 （上半年 新批商品房预售面积仅70多万平方米， 而销售面积 为120万平方米）因此，市场有效供给不足仍将对楼 价上升产生较大的影响。 岛内开发用地紧张推动土地成本上升 从2000年10月起，厦门市商品房用地无论岛内岛外一律 采用招标拍卖的方式出让。 协议用地的清理、基准地价的重新调整、新地块拍卖量 的减少、以及以降低建筑容积率和增加城市绿化空间为 特征的“乡村都市”规划新理念的提出，都将在一定程度 上使得开发土地特别是岛内开发用地进一步紧张，从而 推动土地成本的上升。 廉价替代品，平抑岛内市价 在厦门楼市连续四年保持销售量持续增长的火爆局面的同时，积压商品房自1994年以来也一直居高不下，2000年还创下历史新高，全市商品房空置量达到174万平方米。 空置商品房数量虽然不小，但其中相当一部分是烂尾楼、写字楼、大商场等结构性积压产品，而那些积压在销的住宅，则多属问题住宅，短期即使通过包装改造也还难以形成大量的有效供给，因而不会对新盘市场构成太大的威胁。 结论 由于受到开发成本上升的推动，以及短期内市场上有效供给相对不足的影响，下半年厦门楼价有着较大的上涨压力，但由于市场同时还受到岛外廉价替代品，以及历史形成的空置商品房的价格平抑作用，因此短期内也不会出现楼价的大幅飙升，故市场将维持稳中有升的局面。 厦门楼市外向型消费倾向明显 厦门楼市已成为名副其实的外向型市场。 在2000 年销售的250万平方米商品房中，以闽南金三角地 区客户为主体的外地人士购房比例高达70%（含港 澳台、省外和海外）。 厦门作为风景秀丽、气候宜人的沿海特区城市，其 一流的居住环境、同类城市中颇具吸引力的房价， 以及购房入户等一系列优惠政策带来的竞争优势， 仍将继续吸引大批周边地区的买家。 结论 厦门房地产市场开发必须充分考 虑外向型消费的需求特点与要求。 竞争市场分析 结 论 竞争对手威胁并不特别大，但应注意凸显永升品牌 及永升新城自身品牌价值，这是我们成功的关键