复习参考题库之四：简答题.docVIP

四、简答题： 1、叙做一手住房贷款、一手商业用房贷款必备的五证为那些？我行一手住房贷款、一手商业用房贷款可以叙做的工程进度要求？ 五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证； 按揭贷款建设工程进度要求为：商铺竣工验收，住房结顶。 2、虚假一手住房按揭贷款的主要表现特征。 1）内部关系人（公司内部员工或员工亲属）贷款； 2）外部关系人（子、母公司、建筑单位或业务往来企业的员工或员工家属）贷款； 3）大部分业主贷款金额一致，贷款期限较长，还款时间集中或由开发商统一还款，或由开发商统一拨付首付； 4）拔高楼价蓄意制造“零首付”； 5）出现抵押物抵押错误，重复抵押的现象，或单个合作项目中多笔抵押物未在规定时间内办理抵押登记； 6）房屋销售合同不办理备案手续，或迟迟未落实抵押预登记。 3、虚假一手住房按揭贷款的主要风险控制措施。 1）、加强开发商和项目的准入管理，加强项目工程进度、资金流向和销售情况的监控； 2、分析各类信息和材料的一致性及内在逻辑联系； 3、认真执行面测、居访的有关规定，加强信息核查力度； 4、大额首付款应对照核查付款日开发商结算账户的进账单或现金缴款单； 5、加强还款账户管理，严禁由开发商账户为客户统一还款； 6、及时到房管部门核实商品房销售备案和抵押预登记资料； 7、业务行指定专人跟踪房产交付情况，并及时落实正式抵押登记手续； 8、分析交易价格与合作项目资料中销售价格信息的一致性，及与当时同地段同类型楼盘价格的匹配性。1）、交易风险：由于二手住房买卖交易手续繁琐，涉及的情况复杂，可能会因交易失败、产权不清晰、欺诈等导致买卖纠纷。包括卖方的房屋已出租；卖方对交易的房屋不具备合法的或完全的处分权，如卖方持伪造的产权证，或卖方仅为合法的产权人之一；房屋产权不清晰，涉及离婚析产及遗产继承等。 2、套现风险：买卖双方以虚假的房屋交易套取银行信贷资金，银行可能面临借款人弃楼停止还款的风险。 3、中介公司挪用资金风险。 4、抵押物价值、房屋状况不易确定的风险：包括楼龄较长、楼况较差，面临市政拆迁，建筑结构不合理，建筑所用材料较差等。 1）、买方或卖方涉及关系人，如为二手房中介股东或管理者等； 2、二手房交易行为不合常理，如直系亲属间买卖，同一人将房产售出后又再次购回； 3、卖方委托二手房中介人员出售房屋并收取房款； 4、贷款及交易资料中前后签字不符，买卖双方所留联系电话为同一人； 5、首付款由二手房中介垫付； 6、信息核查发现重大异常，如借款人对所购房产及贷款的重要信息不了解或回答不清。 1）、认真执行面测、居访的有关规定，核实买卖双方关系，加强对贷款真实性的核实； 2、通过对抵押物进行实地调查或由我行指定的评估公司评估等方式，核实抵押物的真实性及评估价格的公允性； 3、对于卖方未到场的，须电话核实，并要求出具经公证处公证的委托书4）、加强对中介公司准入管理，签署合作协议，明确权利与义务；通过签署账户监管协议，设立监管账户等方式对交易资金进行监管5）、加强对房屋结构、建筑材料、使用状况的实地勘察，密切了解市政建设、旧城改造政策，及时了解是否属拆迁范围；对面积小、户型差、建筑年份长、建筑材料差，视购买者实力情况谨慎叙做6）、审慎叙做中介机构人员的二手交易按揭。1）借款申请表； 2）有效的身份证件； 3）户籍及婚姻状况证明资料； 4）资信证明资料； 5）经营证明资料； 6）用途证明资料；7）抵押物权属证明及抵押人身份证、户籍及婚姻状况证明资料； 8）抵押物评估资料； 9）贷款人要求的其他文件或资料。 16、请列举个人抵质押循环贷款对象要求。 1）有完全民事行为能力的自然人(质)押物作为贷款担保； 5）借款人应在中行开立存款账户； 6）借款人年龄与额度之和不超过65岁。 17、简述个人投资经营贷款与个人抵质押循环贷款的主要区别。 1）借款人准入要求不同：前者对借款人准入年龄无明确要求，实际操作中按原则上不超过65岁掌握；后者要求借款人年龄与额度之和不超过65岁。 2）贷款限额不同：前者贷款上限1000万元；后者贷款上限2000万元。 3）贷款用途不同：前者仅用于正常的生产经营所需；后者还可以用于正常合法的消费用途。 4）额度金额及期限不同：前者仅可在贷款金额700万元（含）以内叙做循环额度，且额度期限最长2年；后者可在2000万元（含）以内叙做循环额度，额度期限最长30年。 5）担保方式不同：前者既可叙做抵（质）押贷款，也可叙做保证贷款；后者仅可叙做抵（质）押贷款，且抵押物仅准入住房和商铺。 18、简述个人投资经营贷款的主要风险点。 1）合规风险：主要指相关贷款条件（如贷款对象、金额、期限、利率、担保方式及还款方式等）不符合产品要求； 2）个人信用风险：由于借款人个人资信不