合富：研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位告文案.ppt

上面所讲品牌规划，除了有给华南MALL赋于灵魂作用之外，也是为后期广告创意和表现找到落脚点，因为任何一次广告都是在一定的思路下表现的。 下面是广告基本策略： 为何确定广告策略? 广告由创意和策略组成。科学的策略加独特的创意表现的广告才是有效的。因此建议讲究广告的策略性。 如何确定广告基本策略？ 广告策略体现在广告目的、广告任务、广告承诺，支持点、利益点、目标对象、竞争对手等方面，在此不做细说。 几个原则： ★ 广告要能表现出品牌定位和品牌形象。 ★ 华南MALL的诉求点很多，应有所舍弃，并分别进行 单一诉求。 ★ 可用不同形式，但必须始终保持统一的风格。坚持用简洁、鼓动性的语言诉求。 部分广告语 广告语具有目的性和针对性，是在广告策略的约束下创作的。它不同于品牌定位，因为定位一般是不变的，而广告语则要根据不同的诉求目的做不同的表现，在不同的时段也有不同的形式。 根据华南MALL的工程进度，本阶段广告应主要在于培养市场认知度，即让人们了解华南MALL是怎样一回事。 1.华南MALL——打造地球上的北斗星 2.地球人的华南MALL 3.欢乐、轻松、国际、时尚、激情、品位，华南MALL 的拿手好戏 4.全面刷新人类生活模式 5.中国正在改变 6.体验国际顶级时尚的第二世界 7.历史即将进入一个新的时代 部分广告语 8.第二世界即将出现 9.所有你的梦想，在这里变为现实 10.疯狂是人生一种境界，来华南MALL体验疯狂！ 购物狂。游乐狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。时尚狂。 你是哪一派？ 谈谈广告风格 广告风格应能体现出品牌定位和品牌形象，以及符合华南MALL整体规划。 时尚、激情、国际、霸气、成熟是华南MALL广告应体现的风格。 这种风格是由广告语言和设计制作体现出来的，对于设计制作的风格，建议由专业公司为华南MALL确定一种主色调和颜色搭配。 上面讲述了华南MALL广告基本的传播思路，对于这次准备投放的广告，其具体策划和设计工作，我将全力配合相关人员完成。 对于近阶段和开业前期的推广案和媒体组合，将在另外的方案中陈述。 东莞市维尔物业投资有限公司/策划中心 2004-5-7日 * 页眉 * * 页眉 * * * * 页眉 * * Part3 ｜项目发展方向 一、项目开发体量建议 说明： 写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%； 写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率； 写字楼按照2万到6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面积均保持不变，各为6000平方米； 财务按照18年周期计算； 写字楼体量为4万平方米时，内部收益率最高。 项目开发体量建议： Part4 ｜项目物业发展建议 本案发展建议一： 本案写字楼单层平面做到1200—1500平米，较为适中。 原因: 1、从客户需求看出客户需求以100—200平米左右为主体; 2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%； 层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。 本案发展建议二： 本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象， 便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。 原因: 1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质; 2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高； 3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。 本案发展建议三： 核心配置 成本控制原则 大堂、电梯 着重加大投入在提成形象档次的空间 立面、电梯间、卫生间 考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室内泳池、室外网球场）、园林、地上停车场 地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以提升销售亮点 分户中央空调、低成本装修（吊顶、墙体刷白、网络接口处理）、 适当打造，降低客户进入成本，便于出租 5A智能化系统、会议室 客户不敏感部分，尽量缩减成本 功能及配套具体设置使用面积(供参考) 细项 内容 面积(m2) 接待大堂 800 商业配套 银行、超市、餐饮店、茶秀商务会所 6000 室内健身会所 室内游泳池、棋牌室、乒乓球 商务会所(会议中心） 多媒体会议 - 室外停车及广场 大巴车位/普通车位若干(根据设计要求设置) - 车位 320个停车位，地上200个，地下120个 - 电梯 5部客梯，1部货梯 - 空调 进口分户集中空调（四管式），可控温度，分户自动调节 - 物业管理 知名物管公司 - 智能化管理 智能化一般，自动化每10平米两个信息点 - 室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所） 相当于四星酒店