厦门观音山之行总结.doc

厦门写字楼市场报告 厦门写字楼的发展历史 从1990年至今，根据厦门写字楼供给的阶段性特征，我们可以将厦门写字楼市场发展划分为四个重要发展阶段： 1、起步期(90年代初)：泡沫有余，成败各异 20世纪90年代初，全国房地产开发爆发热潮，厦门也掀起兴建写字楼的第一波高潮。这时期的突出特点是以企事业单位兴建为主，规划设计和功能简单，如特贸大厦等，同时也因开发过热而留下一些烂尾楼项目。 2、发展期(90年代中后期)：快速发展，市场细分 90年代中后期，写字楼建设掀起第二轮高潮。该阶段写字楼市场主要特点是：市场趋向细分。有定位甲级智能化的项目，如银行中心、国际银行大厦等;也有一些定位于成长型公司的普通写字楼，如皇达大厦等。 3、停滞期(2000年-2005年)：持续低迷，消化为主 由于开发过度，2000年以后写字楼大量空置，市场信心严重不足，处于冰点状态，消化空置为重要任务。这时期开发商、投资者都对写字楼有所避讳，转向开发住宅。暗淡中也爆发亮点，值得一提的是：该阶段兴起“SOHO办公”、“E时代”概念，出现少量“小面积规划、经济适用”的写字楼项目，如滕王阁SOHO. 4、爆发期(2005年至今)：片区开发，商务运营 2005年“住宅禁商”政策的出台，促使大批中小企业从住宅迁入写字楼，一定程度上促进了写字楼市场发展。写字楼的租赁、销售、开发都迎来了新的热潮，出现了磐基中心、立信广场、钻石海岸、第一广场、新景中心等大批写字楼项目。滨北“BINGO城际商务中心”也应运而生，为中小型企业提供高档、舒适的办公环境，市场供不应求。该阶段最重要的特点是“观音山国际商务营运中心”和“五缘湾运营中心”的写字楼开发，厦门商务发展的重心，受政策引导，逐渐向厦门岛东部转移。 厦门商务区分布 厦门写字楼的发展现状 岛内主要写字楼分布及特征 厦门岛内写字楼主要分布于西部市区和东部新区两大板块。 目前西部市区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区，滨南商务区、火车站—莲板商务区、湖里物流园板块和SM—江头商务区。 东部新区板块目前形成：观音山CBD商务区、五缘湾CBD商务区和湖里高科技园区。这三个区为政府新建城区，海景资源丰富，且建筑规模大，内部配件比较完善，但人气不够，交通市场设施相对岛内不够完善。随着城市建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。 观音山板块 景观资源极佳，同时因为是必威体育精装版的片区规划，楼宇规划成以高层、中高档为主的商务写字楼集聚区 观音山国际商务运营中心 康利金融大厦 海峡明珠广场 观音山商务中心多为小高层、高层建筑，且建筑规模大，部分达到甲级写字楼标准，是新兴的中城CBD，海景资源优越，内部配件比较完善，但人气不够，交通市场设施相对岛内不够完善，主要以出租为主 项目名称 总建（㎡） 产品类型 出租率 租金（元/㎡） 入住企业 观音山国际商务运营中心 220万 高层和小高层 一期99% 70-85 电子信息、贸易 康利金融大厦 4.2万 高层 —— 80 —— 海峡明珠广场 19.9万 超高层 —— 待定 —— 备注：现主要入住企业为商贸、电子、投资、建材等；目前已有七匹狼、九牧王、鸿星尔克、天守、安踏、虎都、荣盛、康利、特步等泉州名企业在观音山国际商务营运中心企业自建区确定选址；除了早期政府招商入驻的企业外，华特集团、中铁物质厦门公司等35家总部型企业新近入驻。 平均租金约为80元/㎡。 观音山国际商务运营中心 观音山营运中心基本指标 总建筑面积 220万㎡ 物业类型 61幢高层和小高层写字楼 外立面用材 石材干挂、玻璃幕墙 面积范围 180-680㎡ 单层面积 —— 层高 3.8米 大堂高度 6米 智能化系统 楼宇监控智能化 底层商业 部分有银行 物业管理费 9元 租金 70-85元/㎡ 项目配套 商务营运区、配套生活区、软件园二期拓展区和山体公园区，营运中心内配套山体公园、商务酒店、商务会所、商业中心、配套生活区等设施。 项目简析： 经营模式：分割产权，出租为主 入驻客群：商贸、电子、投资、建材、软件、IT、动漫等；目前已有七匹狼、九牧王、鸿星尔克、天守、安踏、虎都、荣盛、康利、特步等泉州名企业入住. 项目优势：位置优越，景观资源好，享受政府优惠政策，产业集群有利于加强区域经济合作，进一步形成厦门的竞争优势。 康利金融大厦 基本指标 总建筑面积 4.2万㎡ 物业类型 地下3层，地上22层 外立面用材 珍稀石材外墙干挂 面积范围 143-292㎡ 单层面积 1500㎡ 层高 3.8米 大堂高度 10米挑高的翡翠装修大堂 智能化系统 卡片识别门禁系统、刷卡式全自动三辊闸门禁 底层商业 1-3层 大堂、招商中心、商务服务中心、会议中心、咖啡厅、银行、品牌展示厅 物业管理费 8元 租金 预计80