2012住宅物业管理法律法规学习普及参考题(四)简答.doc

第四部分 简答题（10题）： 1、业主的专有部分如何界定？ 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （1）具有构造上的独立性，能够明确区分； （2）具有利用上的独立性，可以排他使用； （3）能够登记成为特定业主所有权的客体 2、专有权人的权利和义务？ 专有权人的权利： （1）占有、使用、收益、处分权；（2）救济权。（3）相邻权 3、业主享有共有部分的范围？ （1）建筑区划内的道路；（2）建筑区划内的绿地；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。 建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分： （1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 4、共有权人的权利和义务？ 共有人的权利： （1）使用权；（2）收益权；（3）对共有部分的维修改良权；（4）对共有部分的救济权。义务： （1）不得改变共有部分用途；（2）不得分割共有部分；（3）分担维护费用 5、成立业主大会及业主委员会的步骤有哪些？ （1）书面报告，要求成立业主大会及业委会；（2）确定业主大会及业委会小组成员；（3）发布关于组建业主大会筹备组的公示、公告；（4）筹备组织业主大会及业委会；（5）产生业委会成员候选人；（6）宣传并作好会务筹备工作；（7）召开业主大会；（8）报房地产行政主管部门备案 6、什么是维修基金？维修基金的分摊原则？ 维修基金，是指住宅物业的开发商、业主为了本物业区域内公共部位和公用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定保准的欠款至专项账户，并授权业主委员会同意管理和使用的基金。 分摊原则： （1）专有部分维修所需费用，由拥有专有部分的业主承担，一般不使用维修基金； （2）部分共用部分维修所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担； （3）全体共用部分维修所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共用承担 7、业主临时规约定的性质及主要内容？ 业主临时规约的实质是为了保护全体业主的合法权益，业主之间权利义务的约定。 其主要内容有：（1）物业基本情况：（2）物业的使用；（3）物业的维护修养；（4）业主的共同利益；（5）违约责任 8、哪些事项需要业主共同决定？ （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项 9、建筑物区分所有权人的成员权是指什么？ 是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。 成员权的主要特征是：基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利，是具有永续性、复合型，独立于专有权与共有权之外的一种权利 10、业主成员权的权利及义务？ 权利：（1）表决权；（2）参与订立自治管理鬼越权；（3）选聘、解聘管理服务人，监督管理服务人的管理服务活动；（4）请求权。 义务：（1）执行分区所有权人管理业主大会所作出的决定；（2）遵守管理规约的义务；（3）接受、服从物业服务企业的管理义务；（4）支付费用义务