毕业论文：济南市商业地产市场分析.doc

山东劳动职业技术学院经济管理系 毕 业 论 文 题 目 济南市商业地产市场分析 学生姓名 徐冰 指导教师 刘巧玲 专业班级 房地产经营与估价 完成时间 2011年10月31日 目录 第1章 绪论 4 1.1问题的提出 4 1.2商业地产研究的目的和意义 4 第2章 理论基础 6 2.1商业地产的概述 6 2.2 商业地产开发模式的特征 7 2.3市场分析状况 8 第3章 济南市商业地产发展现状 8 3.1总部经济基本情况 8 3.2楼宇经济基本情况 9 3.3 投资建设情况 9 3.4 发展总部经济、楼宇经济对商业地产的需求分析 10 第4章 济南市商业地产发展动力及存在的问题 10 4.1我市商业地产快速发展的原因 10 4.2我市商业地产发展中存在的问题 12 4.3加快济南市发展商业地产的对策建议 13 第5章 结论 16 参考文献 17 致谢语 18 摘要:自200年起，商业地产率先于我市的泉城路、洛口、英雄山等商业气氛较浓的区域兴起，并快速蔓延到全市的各个商业街区。根据有关部门统计数据显示，200年以后，我市商业地产投资年均增长率达到了两位数，虽然与住宅投资增长率相比低了些，但是，逐年增长的商业地产投资速度已远远超过了全市国民经济的增长速度，而且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势，仅20年1月至12月全市商业地产项目开工就已达二十几个，为了更好分析这个市场，本文分两部分对济南商业的发展动力、存在问题、建议及发展脉络做简单分析：业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产截止年底，全市基本具备总部经济条件的入驻企业共97家。其中有山东松下、可口可乐、百事可乐、中国重汽、济钢集团、山东鲁能、山东黄金等35家二产企业，占全部入驻企业的36%；中国工商银行山东分行、建行山东分行、农行山东分行、交通银行济南分行、汇丰银行济南分行、济南商业银行等47家金融机构，占48.5%，中国移动、中国网通、中国联通山东通信公司等其他服务企业15家，占15.5%。从地域分布来看，市中区39家，历下区16家，历城区11家，章丘市10家，槐荫区6家，高新区、长清区和天桥区各5家，济阳县、平阴县和商河县没有。 3.2楼宇经济基本情况 （1）竣工使用情况 2010年以来，全市（统计县区为历下区、市中区、槐荫区、天桥区和历城区）竣工投入使用的写字楼（公司用楼）205个，总建筑面积约433.4万平方米，入驻企业6347余家。其中历下区竣工投入使用的写字楼（公司用楼）83个（2000平米以上），总建筑面积约180.6万平方米，入驻企业3000余家，房屋空置率为10.4%；市中区有写字楼48个，面积约123万平方米，入驻企业1200余家，房屋空置率为4.9%，其中有年税收过亿元的楼宇9座，均为金融企业总部办公楼；槐荫区有写字楼12个，面积约4.65万平方米，入驻企业360余家，房屋空置率为11%；天桥区有写字楼6个，面积约34.8万平方米，入驻企业193余家，房屋空置率为13.7%；历城区有写字楼56个，面积约90.3万平方米，入驻企业1594余家，房屋空置率为24%；全市写字楼的区域分布主要在历下区泺源大街的商务办公和金融保险板块、泉城路及其周边的的综合商贸板块、文化路的教育文化服务板块、山大路、解放路的信息产业板块，市中区主要在辖区内经一路至经十一路之间，历城区楼宇主要集中在二环东路与花园路。 　，市在建的写字楼、办公楼及商务楼有个，总建筑面积177.6万平方米，在建规模在万平方米以上的主要楼体有：历下区的文华园、奇源大厦、正大时代广场、新开元广场、中润世纪城、奥体五星级酒店、鲁商国奥城、国际华电、山工新天地等，市中区的银座国际京都和齐鲁商会大厦等，历城区的嘉鑫大厦和福诚大厦，槐荫区的万丰商业楼，天桥区的边庄商务楼，功能规划主要为写字楼、商务酒店及综合商贸楼宇。 2010年我市房地产开发投资实现增长41.9%，2003-2008年实现房地产开发投资年均增长21.2%。20年完成房地产开发投资总量274.1亿元，占到全社会投资的19.4%，占三产投资的30.2%，分别比去年提高2.7个