盱眙皇剑国际广场初步提案.ppt

（二）、项目广告主题推广语： 本案的成功操作，需要面对三个方面的人群：投资者、经营者以及最终的消费者。在此次营销推广中是以产权商铺的成功销售为目的，则推广与诉求的主要对象是投资者，如何把项目的核心卖点展现在投资者面前，让投资者了解本项目，信任开发商从而最终购买商铺，是我们的主要目的。主题定位在营销推广中占有非常重要的地位，它是项目营销推广的主线，统筹着广告、策划、销售等工作的每一个方面以及预热、开盘、热销、尾盘等每一个阶段；它决定着项目以什么样的形象展现在经营者、投资者面前，也部分地决定着项目在消费者心中的整体形象甚至项目的招商经营的成功与否。综合本案的优势与卖点，结合经营者、投资者的购买特性，我们对本案推广主题定位是： 皇剑国际广场 50000㎡盱眙国际化商业中心 2、出售 通过概念炒作直接销售，这一模式对商业的潜在价值要求较高，一般为社区型商铺或是住宅沿街底商所采用。 这一模式可以最快的速度回笼资金，但操作失当，则会造成销售周期过长，与快速回笼资金的美好愿望背道而驰，甚至会使商业陷入“卖不动、租不动、经营不动”的尴尬境地。 3、只租不售 是一种切合国际规范的全新商业地产营销模式，目前“只租不售，长期持有”逐渐成为商业市场的主流声音。这一模式要求开发商有足够的资金及一定的商业管理经验。 在实际操作中，这一模式可避免商家经营各自为政，不可实行统一的规范化管理等弊端。但这一模式资金回笼的周期过长，容易使开发商陷入被动。在扬州，多家写字楼附属商场均采取此模式。 本次提案结束！ 谢谢！ 本案以开放式街区布局成A、B、C三个商业区，全面颠覆传统商业步行街模式，打造盱眙首家便利购物、辐射性消费、品牌连锁为一体的SHOPPINGMALL。 七、产品主题语定位： 城市中央 · 五星级购物中心 营销推广定位 一、整体推广思路： 先造势 再造市 迅速树立物业形象； 销售、招商全面展开 全面进行宣传推广 稳住原有租客，挖掘潜力客户； 城乡商铺招商推广 2008-09 2009-03 形象导入 A区上市 第一时间树立品牌的态势（待定） 开盘 第一次蓄水 第二次蓄水 案场形象包装 DM、短信、户外广告 盱眙主导媒体活动营销 符合目标客群的招商推广活动 2008-12 二、分阶段性推广步骤： A区开盘期 推广期 强销期 2008.09（待定） 2008.12（待定） 2009.03（待定） （一）、形象导入期工作重点: 建立项目形象 项目推广概念 项目形象建立 （VI及户外广告） 全面推广宣传，让大众广泛了解项目 三、推广期工作重点: 有针对性对各条街门市的派送海报单页 达到进驻商业街的第一批客户(使经营稳定下来) 全面推广,引起更多关注吸引各类客户 增强对商业街经营和投资的高度信心 深度推广,吸纳经营客户及投资者 将持观望态度的目标客户吸引过来 营销策略建议 第三部分 本案营销策略建议 营销策略建议 皇剑国际商业部分总体量较大，预计可售面积销售额将接近 元，即便不能说是重点，至少是一个重要的组成部分。因此，如何更好地做好商业部分的营销工作至关重要。 一、商业运作模式探讨 目前来说，对于商业地产的运作大致有1、租售结合；2、出售；3、只租不售；4、售后返租”等四大模式。 1、租售结合 一般采取“主力店租赁＋商铺全零售”的做法，为大型专业市场、商业街等体量较大的项目所采用。 就实质而言，招商是为了更好地销售。这一策略一方面可以减轻开发商的资金压力，另一方面也给投资户以信心，是一中较为稳妥的“折中模式”，为大多数商业地产的运作商所采用。 4、售后返租 即商铺在销售之后又由开发商从业主手中统一租回，统一管理。这一般要求设有专业的商管公司进行统一经营和统一管理。 这一模式可使开发商树立负责任的良好形象，利好销售，以在运作之初收回资金，但需组建或聘请专业商管公司进行运作，操作较复杂，且后期操作存在一定风险。 二、适合我们的运作模式 结合我司实际，建议采用“租售结合”的策略，一方面保证资金回笼的速度，另一方面也给投资户以信心，促进销售。 在实际的操作中，建议租售比例保持在6：4，即60％的体量放开招商，其余的40％保留经营，若当时销售有障碍，可在1年以后再出售。 （一）租售结合之“租” 采用“两条腿”走路的“租售结合”策略，一方面是租，一方面是售。“售”即直接销售，“租”则要求开展招商。 （二）租售结合之“售” 对我司而言，招商的最终目的是带动销售，若能在商户未进场的情况下就把部分铺面销售出去是最理想的效果，但实际的商业销售往往不是件简单的事情。现就如何进行开展商业部