工程部管理手册-精品版.doc

工 程 部 管 理 手 册 北京华厦兴业物业管理有限公司 2009年5月 目 录 1、工程部的组织架构 2、工程部的职责 2.1 部门主要职责 2.2 工程部班组职责 2.3 工程部各岗位职责 2.3.1 工程部主管的岗位职责 2.3.2 给排水维修技工的岗位职责 2.3.3 综合维修技工的岗位职责 2.3.4 配电运行电工的岗位职责 3、工程部的管理制度 3.1 客户报修及投诉处理管理制度 3.2 入户维修服务规范 3.3 设备日常报修制度 3.4 月报告、年报告制度 3.5 能源管理制度 3.6 设备技术档案管理制度 3.7 新增、改装及报废设备管理制度 3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度 3.11 报告制度 3.12 安全运行管理制度 3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定 3.14 有毒物品的处理规定 3.15 发生意外时的处理规定 3.16 安全用电管理制度 3.17 防火及消防安全管理制度 3.18 值班及交接班制度 3.19 机房管理制度 3.20 机房安全防火管理规定 3.21 水泵房、水箱间管理规定 3.22 配电室管理规定 3.23 机房钥匙管理制度 3.24 机电设备房出入管理制度 3.25 设备故障处理规定 3.26 公共部位巡检制度 工程部的组织架构 计划人员编制：10人 2. 工程部的职责 2.1 部门主要职责 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养 日常运行管理 对业主/租户提供的有偿服务 对装修工程进行监督管理 对物业设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容： 在物业主任领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策； 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据； 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理； 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施； 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果； 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等； 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业主任下达的各项技术、经济指标； 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班； 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平； 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业主任、工程部主管及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行； 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃 气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制； 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行； 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作； 负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的； 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平； 检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工； 解答物业管理处一切有关工程之问题及查询，应对物业内业主/住户之投诉，尽力为他们解决工程有关问题； 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响； 外聘维修保养及施工 把重要设备及系统的日常维修保