香樟美地营销方案.ppt

其他人一直在说建筑，环境、户型、景观，不错，这都是房子以内的东西，如果我们也这样做，那么这将是一场消耗战，也是一个刺刀见红的肉搏战，肯定是不行的。不划算！ 从打造项目高品位的高度出发，扎根于本土文化，提炼项目推广总精神 客户写真 客户写真 经营美容院，家境丰厚，热爱家庭，目前子女在经开区工作。 在朋友眼中，她是个精明能干的女人。 数年前已经在宁乡买了一套房，目前和丈夫居住。 购买香樟美地是为了子女购房，同时也是一种投资。自己过来照顾时可以一起在这里落脚，很喜欢门口那颗香樟树。 客户写真 收入5000元/月，经济前景稳定。热爱工作，同时喜欢尝试不同的事物 因为独立有品味 他在朋友圈中总是最有号召力 在每天的忙忙碌碌中，他保持规律的作息，坚持晚上散步和晨起跑步 他爱好旅游、摄影、写博客，偶尔还作词作曲 客户来到了我们现场，如何让他们下定呢？ 体验式营销！！！ 除了常规性的广告，如何持续不断的保持项目关注度和影响力？ SP活动！！！ STEP2：定级因素、分值 针对比较对象，从地段、规划等十个影响物业价值的因素进行打分，以待定价项目为基准。根据各楼盘实际情况，对比较对象楼盘和本项目各项影响因素进行打分，同时将各个因素对于物业价值的影响大小给予相应的权重。 1.113 0.923 0.953 1.064 1.082 1.023 权重乘因素总得分 0.98 1.05 1.05 1.05 1.02 1 0.08 品牌 影响 10 1.05 1.05 1.1 1.05 0.95 1 0.11 景观 设计 9 1.1 1.12 1.12 1.1 1.1 1.05 0.08 营销 策划 8 0.95 1.1 1.08 1.02 1.02 1 0.1 交通 环境 7 1.05 1.05 1.05 1.02 1 1.05 0.08 建筑 质量 6 1.1 1.1 1.08 1 1.05 1 0.08 项目 配套 5 1.08 1.08 1.08 1.1 1.05 1.06 0.11 户型 设计 4 0.95 1.08 1.1 1 1 0.96 0.12 外部 环境 3 1 1.1 1.1 1.06 1.02 1.05 0.12 项目 规划 2 0.95 1.1 1.05 1.05 1.05 0.95 0.12 地理 位置 1 假日 摩洛哥 蓝庭 国际城 五街 国际 嘉诚 花园 金域 蓝湾 蓝色 港湾 权重 因素 序号 本案常规状态下市场拟合参考均价 （2700÷1.023+2800÷1.084+2600÷0.953+.......)÷6=3380元/平米 末位消除 本案产品常规形态下市场参考价= 3380元/平米 STEP3：成本加成 客户感知 结合项目在常规状态下的价格，加上项目投入在景观、酒店等的成本投入和客户感知，这部分溢价空间在200元/平米左右。因此本案最终入市价格定位为： 3600元/平米 此价格为当前测算的初步价格，最终价格表应充分考虑市场和竞争因素。 产品 VS 蓄客 销售策略 1、以理念引领市场，树立高端形象。 2、以产品为核心吸引客户，引导购房观念。 3、以主动营销为主，做细节做服务。 4、以价格和价值的平衡为基础，以高性价来推动销售。 5、采取灵活、积极的主动出击式销售作为圈客的方法。 6、以狼性团队为基础，提高销售主动性与攻击性。 为本案度身定制 “坐销”+“行销”+“联销” “三位一体”的三维销售新模式 三维销售策略 以现场坐销为基础 请进来 “请进来” 动态坐销，内外互动 以现场接待中心和现场为大本营 接待户外广告导入和走过路过客户 电话邀约回访意向客户 力争7个回合内解决战斗，促成交易 以外埠行销为依托 走出去 “走出去” 扩大销售范围 直接寻找客户 利用我方团队上万客户名单进行点对点的电话服务 销售人员定期深入各乡镇村进行巡展 邀请上门（须配合车辆） 走访各事业单位和工业区企业针对中高层员工进行直销 庭院深深杏一枝 墙外开花墙内香 以五大售楼部为核心 1+4+1全员营销 “全员营销” 依托五大主阵地 联合销售 利用我方在宁乡五大售楼部近30名销售员为基础 根据不同时期需要，针对项目推荐本项目 以五大主阵地间的互动形成大范围的包围圈，圈定客户 同时，我司二手房即将覆盖宁乡，利用二手房门店广泛蓄客 普遍撒网—网络销售 无需远足直接对话 全城首创 建立QQ销售 作为同等与销售电话的联系方式，在报纸、杂志、户外媒体公示。 建立置业顾问服务QQ QQ广告 网络话题炒作 卖卡－锁定客户 根据我们的操作经验，项目VIP卡客户成交状况, VIP