概念定稿(天地纵横).ppt

组合后总套数为2967套 约3217套 290000㎡ 100% —— 合计 约450套 58000㎡ 20% 120-140㎡ 3房2厅2卫 约500套 58000㎡ 20% 110－120㎡ 3房2厅2卫 （两房半） 其中200套与1房1厅1卫组合成4房2厅2卫的房型 90套单独使用 约290套 29000㎡ 10％ 90-110㎡ 3房2厅1卫 约544套 43500㎡ 15% 70-90㎡ 2房2厅2卫 约853套 72500㎡ 25% 70-90㎡ 2房2厅1卫 其中200套与3房2厅1卫组合成4房2厅2卫的房型； 100套1房1厅1卫组合成2房2厅2卫户型； 280套作为商务公寓面积推出 约580套 29000㎡ 10% 40-60㎡ 1房1厅1卫 商务公寓 分配组合 总户数 总面积 面积比例 户型面积 户型 注：以上户数及分配组合仅供规划设计单位参考，具体以总面积和面积比例为准。 商务公寓与一房一厅一卫房型有所区别 产品 设施： 户型、商业、写字楼配比建议： 二、商业配比： 考虑到桃花河改造工程逐步明朗，可以适当放大商业体量，整体面积控制 在7000－8000平米左右。 根据市场情况，内外商建议比例为1：0.15，原则上以外商为主，围绕中 心广场可设置部分内商，但过多的内商将毫无疑问影响沿街商铺的销售， 同时考虑到小区用地面积实际上并不大，因此建议内商体量稍作压缩，以 500－800，即10－20个40－60平米的沿架空层布置的小型商铺为主要形 态，外商面积6000－7000平米左右。 商业位置的设置，建设西路设置双层商业，抚生路与赣抚路交叉口可以考虑设置部分商业，抚生路入口处设立零星商业，同时借接建设西路做出一定延伸——抚生路与建设西路的延伸角可以考虑布置较大型商业或酒楼，或者考虑商务公寓，同时在赣抚路预留商业空间——设置单层商业。（具体位置分布见图） 在形态上，考虑到销售压力，可在起势较容易、商业氛围及出入性都较好的建设西路设置双层店铺，将大部分商业体量压置在这一侧，为以后配套性较大商业的入驻留出空间，同时，在赣抚路设置5.6米高的单层可分割店铺，降低营销风险。 单铺面积统一控制在40－60平米，利用框架结构自行组铺分割。 产品 设施： 商业配比： 商业延伸角 建 设 西 路 双 层 店 铺 赣 抚 路 单 层 层 铺 抚生路入口商业 产品 设施： 商业配比： 建议商铺位置示意 包括两家策划代理公司在内的市场主流判断基本一致——目前南昌市内写字楼一方面存在较大的推售压力，另一方面，更多的以市中心为主，向红谷滩中心区转移，项目本身并不处于商务区，单纯的写字楼压力极大，同时如果面对洪城客户，又必须考虑交通、仓储、物流一系列因素，不建议做单纯的写字楼。 产品 设施： 三、写字楼建议： 户型、商业、写字楼配比建议： 考虑写字楼边缘化定位——即“商务公寓”的打造，走商住结合，吸引投资客路线。 从降低风险角度来讲，如果采取40－60平米的小户分隔的形式，整体套数控制在300套以下，也就是整体体量控制在16000－18000平米以内——考虑到南昌科技交流中心的30％股份的设置（23000×0.3＝6900平米），即可以全部用于销售，也可以在市场去化不利的情况下部分用于对其物业补偿。 产品 设施： 写字楼建议： 概念营销推广及传播策略延展初步思考 营销、策略、传播、展示、预算。。。。。。 实际上，在概念讨论阶段谈营销及推广战略言之过早 但考虑到概念必须涉及到推广的可行性，同时，也为提前对项目整体营销提供初步思路，因此，我们先就营销和传播推广的整体战略进行了一定思考和厘清，同时根据市场经验，对市场第一销售周期的思路进行了初步阐述。 首先，在整体营销中我们主要面对的两大问题 策略源起：营销推广须解决的问题 市中心边缘地带与 城市绿心存在一定的认知偏差 老城储备区、市中心边缘地带：配套不足，环境欠佳，生活品质较差。 市场认知 城市绿心、中心绿色文化社区、林间佳境、中心地带与绿色环境资源的结合物业； 观念转化 问题Ⅰ 城市绿心主题尚未出现,但围绕绿色生态来做的楼盘不少，同时衍生出的健康、天然的概念也多，典型的如沿海丽水家园，江西奥园等 市场现状 推广目标 营销推广要树立的品牌形象：围绕“城市绿心”主题，建立养生文化社区的概念，形成具备市场冲击力的差异化社区形象 如何针对绿心特色进行发散，做出具备独特文化底蕴的社区形象 问题Ⅱ 策略源起：营销推广须解决的问题 主线贯穿 阶段热点 整体推广路线： 营销主线 都市绿心贯穿始终 分阶段炒作 养生文化社区分解炒作 推广策略： 以阶段性重点事件营销为引爆点 现场、户外、媒体三点，事件营销一线贯穿 在全案的