北京双花园房地产项目策划案例建议书.doc

北京双花园策划案例 摘　　　??要　??我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。　??同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。　??为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。　??我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。　　真诚希望能携手合作。一、区域市场分析　　??双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。1、总供应量分析CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园, 18， 劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米， 2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。住宅名称 总建筑面积（万平米）??怡馨园 10??广馨居 1.8??劲松嘉园 5??九龙花园 80??东环18 12??合计： 108.8?? 市场在销项目表住宅名称 总建筑面积（万平米）??世纪阳光 10??鑫兆豪园 10??新青年公寓 10??世桥国贸公寓 6??乐澜宝邸 10??华腾园 40??合计： 86??2、物业类型分析5000--6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。住宅名称 物业类型??世纪阳光 普通住宅怡馨园 普通住宅广馨居 普通住宅鑫兆豪园 普通住宅??新青年公寓 普通住宅劲松嘉园 普通住宅世桥国贸公寓 普通住宅九龙花园 普通住宅??东环18???? 普通住宅乐澜宝邸 外销公寓??华腾园????普通住宅??3、物业品质分析n　　　　目标客户的细分n　　　　开发商品牌意识加强n　　　　注重环境规划设计n　　　　注重细节设计n　　　??从各个方面体现“以人为本”4、楼体分析1）建筑形式（2）环境规划（3）小区规模（4）市场表现物业楼型统计表住宅名称 建筑形式 结构形式 建筑单体数量 层数 塔楼、板楼?? 剪力墙????3栋塔楼 15层、22层 塔楼?? 剪力墙 3栋塔楼 25层  塔楼、多层 剪力墙 1栋塔楼，1栋多层新青年公寓 塔楼 框架结构 2栋塔楼 未定  塔楼、多层 框剪结构 1栋塔楼，1栋多层 A座24层；B座14层 塔楼、板楼 2栋塔楼，2栋板楼 22层、12层 塔楼、板楼 钢混现浇 9栋塔楼，3栋板楼 多种层数18 板式小高层 剪力墙 3栋塔楼 11层、15层 塔楼、板楼 剪力墙 5栋塔楼 17层、28层、25层、16层 塔楼 钢混结构 7栋塔楼 28层、25层5、装修情况分析（1）本区域内商品房的外部装修在逐年提高2个情况未定项目外，只有最近两年推出的3个项目外部装修采用面砖，其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料，具体装修情况如下表。住宅名称 外墙装修怡馨园 涂料 涂料 防水涂料 高级涂料乐澜宝邸 深色仿石喷涂，高级浅灰色涂料 面砖18 瓷砖鑫兆豪园 未定（2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目毛坯及粗装修项目表住宅名称 地面 内墙 窗 厨房 卫生间 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 毛坯 毛坯 水泥地面 四白落地 塑钢窗 精装修 广馨居 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 粗装修 毛坯 水泥地面 四白落地 塑钢窗 毛坯 毛坯 四白落地 塑钢窗 粗装修粗装修 水泥