大连公寓项目定位报告.ppt

大连 公寓项目策划案 报告内容框架 报告内容框架 市场研究报告 研究思路 市场研究报告内容框架 背景研究 城市背景研究 大连地理位置 大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端 东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原 城市背景研究 大连城市形象 被中央电视台评为“市民满意奖” 北方的香港 获得国家建设部“人居环境奖” 联合国环境署评选为最适合人居全球环境500佳城市 大连政府全力打造“文化大连” 城市背景研究 大连经济位置 中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市 中国振兴老东北工业基地战略部署的核心城市 东北亚国际航运中心 中国百强城市综合实力第七 资本实力居全国第九 被中央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城市” 城市背景研究 开发区现状 宏观经济背景研究 大连经济现状 ２００４年生产总值１９６１.８亿元，按可比价格计算比上年增长１６.２%。 ２００５年生产总值２１５０亿元，按可比价格计算比上年增长１４.２%。 ２００６年１－６月累计生产总值１１３１.４亿元，可比价格计算比上年增长１５.５%。 宏观经济背景研究 宏观经济背景研究 宏观经济背景研究 宏观经济背景研究 宏观经济背景研究 开发区经济现状 ２００４年生产总值３６７.６亿元，占当年全市生产总值的１８．７％。 基础研究 投资情况 开发情况 销售情况 销售额 销售情况 销售面积 价格情况 开发区房地产市场情况 样本的选择 样本选择原则 样本框 样本项目分布图 规模 建筑类型 户型 户型层高 户型 户型面积 户型 户型类型 户型 户型设计 户型 户型设计 户型 户型设计 户型 户型设计 价格情况 销售情况 装修标准 硬件设施 电梯 硬件设施 智能化设施 配套设施 物业管理 客户情况 客户情况 新财富中心 项目位置:金马路中段三元大厦对面 项目占地5800平方米,建筑面积18000平方米独栋共250套整 户型设计有跃层设计平层设计2种酒店式管理公寓. 建筑形式为塔楼,是旧楼改造工程.一梯18户,1-3层为公建其中一层是大堂. 容积率:3.2 便利的交通环境,但不是这个项目的唯一优势1,3,5路公交,城市快轨 主力户型解析(平层) 主力户型面积为32.7平方米 户型优势: 户型方正,易于使用； 平层层高优势明显3.3米； 采用低窗，采光效果明显，窗户的观光效果显著。 户型弊端: 面宽小，进深过长造成物品摆放受到局限性。 功能分区不够明显，尤其开放式厨房:造成油烟不能分离。 主力户型解析(跃层) 主力户型面积为53.21平方米 户型优势: 户型方正，易于使用； 保证了主卧室的私密性； 户型劣势: 层高最高4.8米，使二层空间布局有压抑感觉，没真正体现跃层的舒适感觉. 功能分区不够明确 客户构成 本项目的成交客户中本市城镇居民购买占到56%（开发区为主，少量市内客户）,外地个人购买客户占到37%(其中决大部分是在本地工作的外地人),外国人占7%,可见本市城镇购买客户群为主要客户购买力,外地自住与投资客户为辅助客户群. 主力客户以年轻夫妇和单身为主. 销售分析 项目推广 项目销售中存在的问题 销售道具简陋,整体形象差,没有楼书及沙盘等重要的销售道具. 销售人员素质与销售知识匮乏, 客户咨询问题总不能给正面回答或者直接回答不知道,态度恶劣. 售楼处装修过于简单使项目整体效果受到影响,整个售楼处没任何装修,用简易的活动房作为销售中心. 销售中承诺客户的装修标准与实际装修标准不符,使客户心中会产生对开发企业的不信任. 销售团队不完整,没有统一的工作计划制定,造成销售中的与客户沟通环节脱节. 项目点评 项目占地5800平米,总建筑面积18000平米,因开发项目属于旧楼改造所以局限性较大,产品设计上单一,全部是以小户型为主,价格从5360元/平方米到6880元/平方米. 项目在定位上是比较准确的,定位客户群体为70年代后出生人群为主要目标市场户型小.总价款低.是这个年龄层的主要购买心理作为过度期的周转房,另外位于金马路中段的优越地理位置也是项目的主要卖点. 项目前期认购达到80%以上,但是后期因销售许可证(预售许可证)至今为能办理完毕,致使认购客户心理产生变化,后期认购缓慢进入滞销期. 装修对外统一报价1000元/平方米但是装修材料只达到500左右标准,而且施工粗糙，为交房后带来很多隐患. 项目概况 项目位置:金马路与鞍山街交汇处 属性:酒店式管理公寓 项目占地6000平方米,建筑面积69000平方米独栋共630套左右. 户型设计有跃层设计平层设计两种 建筑形式为塔楼,是旧楼改造工程.1-3层为公建其中一层是大堂. 便利的交通环境1,3,4,5,6路公交,城市快轨 主力户型解析 主力户型面积为60平方米 户型优势: 户型方正 平层层高4米，优势明显。