2011东营科英住宅项目策划定位方案83P.ppt

6、购房目的 来访渠道 成交量（组） 占总成交量的比例 自住 19 82.6﹪ 给子女购房 4 17.4﹪ 合计 23 100﹪ 从购房目的来看，主要以自住为主，占总成交量的82.6﹪；给子女购房的客户主要以周边村镇居民为主，占总成交量的17.4﹪。 科达华苑近期成交客户情况分析 引言：项目品牌思考 一、地块认知 二、房地产环境分析 三、东营东城房产市场主要案例分析 四、项目定位 五、建筑与设计策划思路 目 录 本项目开发建设的目标为打造东营最高品质楼盘，在东营市具有领先、示范性的高品质生活社区。 项目定位为面向有一定地位、和较高收入的中高端客户群体 高品质楼盘＝中高端产品＋高附加值＋高层次消费群体 一、项目整体定位 二、项目定位原则： 1、规避风险 以提高产品适销性为目的，趋利避害，不做市场已证明不适销或未来不适销的产品。 根据市场情况，设计畅销产品和户型，快速实现销售和资金回笼。 2、产品必须能够实现高利润、提升项目整体档次 经调研，花园洋房是东营区域的空缺产品，在东营市场空间较大，利润较高，售价一般是同项目高层的1.2－1.3倍，可以提升项目档次和利润最大化。 3、充分利用地块，最大化做出面积 设置部分小高层和高层产品，充分利用容积率。 4、设计高端产品，通过提升项目附加值，实现高价销售，最大化提升单位利润空间。 5、符合市场需求 1）目前东营房地产市场刚性需求依然旺盛，如：父母为子女购房（以东营为主）、私企业主、机关事业单位、县市进城族、工作3-5年的新东营人（企业员工和中高层管理者）。 2）东营房地产市场价格持续上涨，在销售高单价的压力下，部分房源必须定位为面积适中，总价控制适中的房源。 三、产品类型定位 采用高层围合布局的方式能够保证小区的高端形象及景观最大化，科英项目的产品定位为：高层、小高层、花园洋房三种物业形式。 1、花园洋房 1）花园洋房为项目中的小资享受型户型，注重高品位、舒适度及高性价比。 2）户型设计注重艺术化、个性化，注重客厅、主卧的豪华大气，次卧室和卫生间应精致、尺度宜人。 3）花园洋房采用层层退台的方式，一层面积最大（一层带院），顶层面积最小，建议面积区间为115—160平方米左右，户型不少于三房，总户数比在30%左右。 2、小高层、高层 1）合理控制房屋面积，设计经典户型和畅销户型，增强产品竞争力。 2）讲究实用，必须是高品质、高质量产品，最好是三房，客厅面积不能太小。 3）小高层、高层建议面积区间为85—144平方米，主力户型为100-120平米户型，主力户型户数比在50%左右。 4）小高层和高层部分一楼设院落。 5）小高层和高层的顶层宜设计为大平层和复式结构。 三、产品类型定位 （五）科英项目户型配比建议（方案一） 物业形式 户型配比 户数比例 户数统计（户） 备注 花园洋房 （115-160平米） 首层：150/160平米（带院50-60平米） 6% 46 二层：144/150平米 6% 46 三层：140/144平米 6% 46 四层~五层：120/130平米 12% 92 六层：115/120平米 2% 16 合计 31% 246 小高层、高层 （85-144平米） 85-95平米 85-95平米（二居室） 10% 78 100-120 平米 100平米（三居室） 12% 94 116平米（三居室） 26% 204 120平米（三居室） 10% 78 125-144 平米 125平米（三居室） 6% 47 144平米（四居室） 5% 39 合计 69% 540 85-120平米的户型占小高层、高层总户数的84%，占总房源数量的58%。 （五）科英项目户型配比建议（方案二） 物业形式 户型配比 户数比例 户数统计（户） 备注 花园洋房 （115-160平米） 首层：150/160平米（带院50-60平米） 6% 46 二层：144/150平米 6% 46 三层：140/144平米 6% 46 四层~五层：120/130平米 12% 92 六层：115/120平米 2% 16 合计 31% 246 高层、小高层 （100-144平米） 100-120 平米 100平米（三居室） 12% 94 116平米（三居室） 26% 204 120平米（三居室） 20% 157 125-144 平米 125平米（三居室） 6% 47 144平米（四居室） 5% 39 合计 69% 540 100-120平米的户型占小高层、高层总户数的84%，占总房源数量的58%。 三、项目客户群定位 本项目开发建设的目标为打造东营高品质楼盘，项目主要定位为面向有较高地位、较高收入的中高端客户群体。 （一）客户群分析 客户分为两种类型：自用型客户和投资型。 1、自用