地产开发项目可行性研究报告(范文)21正文.doc

PAGE  PAGE 11 房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 1 、 项目名称：蒋家村城中村改造项目（以下简称本项目）。 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 地块位置：四至范围：东临东仪路，西邻首帕张村，南临韦曲西街，北邻张家村。本次规划用地约为75亩，具体四至范围及占地面积以实际测量成果表为准。 2 ）建设规模与目标： 土地面积： 75亩（17万平方米） 容积率：不高于3.5 开发周期： 土地价格： 元/亩（ 西安市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积 17万 ㎡ 。 3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至长安步行街广场。 （2） 教育：三宝双喜幼儿园、塔坡小学、长安十三中，西部大学城。 （3）其它设施：中国银行、陕西信合、中国工商银行等; 华润万家大型超市；长乐市场。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处长安区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 长安区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 南侧长安广场的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目规划定位为长安区小高层住宅小区，我公司在长安开发小高层的经验可以为之借鉴。 (7) 我公司与西安市及长安区政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (8) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 二、市场分析 1 长安区概况 长安区地处关中平原腹地，南依秦岭，北邻西安，距西安市中心仅8.7公里。总面积1578平方公里，人口98万，为西北第一大区。长安山川平原俱备，气候温和，日照充足，环境优美，水电充沛。长安是中华民族的发祥地之一，这里曾是周、泰、汉、唐等十二个王朝的京畿之地，是世界著名四大文明古都之一。她以其悠久的历史、灿烂的文化、优美的名胜景观和众多的著名人物而享誉华夏，驰名中外。 长安山河壮丽，物华天宝。长安是龙的传人——中华民族的发祥地之一，她悠久而辉煌的历史，孕育和弘扬了中华民族的灿烂文化。古往今来，多少风流人物墨韵长安尽领风骚写下不朽诗篇。长安县地处关中腹地，从东南西三面拱卫西安，是距西安市中心最近。 2 长安区房地产住宅市场分析 长安区房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1995年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1995年至1999年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。2001年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和长安广场开发为起点，掀起了长安建设新一轮高潮。尤其是地改市后，长安区基础设施建设步伐加快，建成区人口、规模迅速扩张，长安区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，长安区房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 —从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 ——从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，太阳新城一期95%以上购房户均为房改房换房。 ——从需求关系看 根据城市总体规划，单从住房需求分析，长安区每年人口增长拉