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XY合作开发可行性研究报告 一、合作开发在深圳及全国的及模式和发展情况 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续98年前，沙与博闻投资签订了《合作开发合同》，博闻投资转让其拥有的南区开发权益（现世纪村）予沙河地产同时可参与权益分配总金额1.9亿元，按进度分期支付随后几年，合作合同又几经修改，最终世纪村一期全部归沙何地产所有，二三期的22万平方米商品住宅面积则按售价来分成。项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。 房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。 二，XY合作开发必要性和难点提示 合作发展的战略要义 深圳房地产发展趋势表明，只有做大做强才能适应发展。 ①深圳房地产市场向关外拓展力度进一步加大，关外称王时代来临。 ②大型开发商全国化扩展趋势进一步明显。 ③房地产企业优胜劣汰趋势进一步明显。 ④强强联合，合作开发已是大势所趋。 XY具有相同的经历和类似的开发背景，具有一定的合作基础。 X企业和Y企业有着类似的从业背景，具有一定的合作基础。X和Y企业都是深圳一流的民营企业，都立足于宝安，面向大深圳发展。经营模式上，X企业精心于高端住宅的开发，具有很强的成本控制能力和项目的操作能力，而Y企业则具有很强的土地获取能力和项目的操作能力，两者具有一定的优势互补。在企业文化方面，X近年来已经形成了一种开放包容式的，积极向上的企业文化，而Y企业在于近些年内着力整合企业内部文化，两者具有一定的互补性。从资金实力来说，X企业一直拥有强大的资金实力，资产负债率常年保持在30%以下，具有很强的担保能力。 3，XY具有合作的必要性。 作为X而言，随着深圳西岸两大项目的推出，2006年底至2007年将会形成市场的断档期，后续项目由于规模较小，很难在市场上继续维持其寡头地位。因此，作为立足于宝安的开发商，我们认为有必要把这块蛋糕继续做大。这一方面是因为我们的资源关系大多在宝安，另一方面，我们可以继续维持在深圳西部头把交椅的位置。据此我们认为，宝安作为我司在西部的重要区域中心，应该保持每年一定的开发规模。而要保持每年一定的开发规模，走合作开发的路线是一种不错的选择。在深圳西岸宝安中心区，我们拥有众多的可以采取合作的伙伴对象。Y企业、Z地产等深圳西岸的一些弱势开发商都是我们可以考虑合作的对象。只要我们能够创造出1+1〉2的效应，给这些开发商带来相应的利益，我们相信，我们和这些开发商都是有一定的合作基础的。 Y地产作为我司在深圳西岸的首个重点合作考虑对象，主要是基于强强联合，创造出1+1〉2的效应。这种合作模式从品牌打造和客户共享以及未来开发模式上都会为我司发展带来的新的发展方向。 首先，这种合作有利于我司稳固在宝安中心区的一枝独秀不可取代的地位。一旦和Y地产合作，我们就可以在宝安中心区创造出强大的规模效应，成为宝安中心区当之无愧的领导者。另一方面，也可以继续利用我司在宝安所积累长期的广大客户群和品牌效应。 其次，这种合作模式有利于我司公司品牌的进一步提升。这一方面是由于共享了Y地产的广大的客户资源，另一方面，树立起西部地产王者形象，使后来者望尘莫及，成为西部地产当之无愧的第一品牌开发商。 再次，这种合作模式是将会对未来我司的发展模式规范化经营起到重要的影响。因为一旦和Y地产合作，在很多经营领域，我司必须走规范化经营的路线，走现代企业的经营之道。同时，这种合作开发模式也将会对我司以后走出宝安，走向珠三角，探索了一条路线，有利于我司未来的扩张。 最后，这种合作模式对于未来我司获取土地将会有重大意义。随