苏州悦瀜庄别墅可行性研究报告.docVIP

苏州瑞基房地产发展有限公司 新区科技城·悦瀜庄别墅 项目可行性研究报告 编制单位：苏州恒基房地产投资顾问机构 2009年3月 摘 要 瑞基·悦瀜庄别墅项目用地面积24140.9平米，规划地上总建筑面积14360平方米。包含53栋独立别墅物业。 瑞基·悦瀜庄别墅项目开发周期1年，至2010年5月结束。 扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为　　　万元。 本项目引入“生态｜岛屿｜国际空间”的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。 通过深入分析，本项目的开发建设具有较好的社会效益（开发商品牌效益）与经济效益，是可行的。 分析方法和工具 可行性分析核心架构 目标及核心问题 销售目标达成之执行计划 项目简析 本项目总建筑面积14360平米，规划有53户纯独栋别墅，具体总明细为： 户 型 面 积 户 数 总 面 积 百 分 比 户数 面积 户数 面积 A A1（南） 230.02 17 42 3910.34 9687.29 32% 27% 79% 67% A2（北） 230.02 20 4600.4 38% 32% A3（南） 235.31 5 1176.55 9% 8% B B1（南） 348.72 4 7 1394.88 2441.04 8% 10% 13% 17% B2（北） 348.72 3 1046.16 6% 7% C C1（南） 482.11 1 3 482.11 1455.35 2% 3% 6% 10% C2（北） 486.62 2 973.24 4% 7% D2 776 1 776 2% 6% 总 计 53 14360 100% 销售价格制定 本项目的总销售均价为14500元/平米，总销金额约为2.1亿元，其中一期销售均价为14000元/平米，总销金额约为1.02亿元，二期销售均价为15000元/平米，总销金额为1.08亿元。销售单价大致如下： A岛 17户 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 B1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 B岛 18户 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 A3 D2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C岛 18户 A3 A3 A3 A1 A1 A1 A1 B1 A3 C1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 以上价格为预估平均价，不包括端头大户的特价销售。 定价因素： B、C岛南北向房源每平米相差600-800元，来拉开价差，便于南北向房源的同时销售； A岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售价，增加利润； 在二期销售中，A岛北向比B岛北向每平米低800元，易于销售； 二期整体均价比一期每平米高1000元，利于挤压一期尾盘销售； 二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。 市场分析 1、苏州高端住宅市场研究 （图片制作：恒基市场研究部） 苏州高端住宅市场正进入一个新的发展时期，潜力巨大 2、苏州高端住宅分布研究 （图片制作：恒基市场研究部） 苏州高端住宅主要分布在太湖度假区、新区狮山路沿线、胥江板块、平江区、阳澄湖板块、金鸡湖西、金鸡湖东与现代大道沿线； 太湖、阳澄湖、独墅湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主，与平江区共同构成苏州主要的别墅供应区； 金鸡湖周边、新区狮山路沿线、胥江板块是苏州主要高端公寓产品供应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品的稀缺性，别墅类产品的市场接受度较高。 3、苏州高端住宅客户研究 （1）、各区域高端住宅客源客层分析 （图片制作：恒基市场研究部） （2）、客户组成特征及趋势判断 （图片制作：恒基市场研究部） 4、高端别墅市场研究 （图片制作：恒基市场研究部） 从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国际化的生活模式成功摘得苏城第一居所的豪宅聚集区；古城区由于土地资源的稀缺、独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又一豪宅散落区；太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区； 本体及竞争分析 1、高新区发展规划 依托西部区域的区位、资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的融现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地223平方千米，规划总人口100-130万人。 2、苏州科技城发展规划 苏州科技城发展规划目标是：结合丰富的自然资源和良好的生态