《物业管理基本制度与政策要点》.doc

物业管理基本制度与政策要点 物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，不承担物业服务合同的违约责任。 现实物业管理中具备业主身份的三种情况：一是房屋所有权证书登记人；二是房屋共有权证书登记人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，，作为权益包括房地产所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等。 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。属于第三产业，是基础产业，对国民经济具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》《物权法》； 国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条列》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》《物业管理条例》等。 国务院相关部委的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》。 房地产开发一般可以划分为几个阶段？1、投资机会选择与决策分析阶段。2、房地产开发前期工作阶段。3、房地产开发建设阶段。4、房地产租售经营阶段。 房地产开发项目的规划设计审定哪些内容？1、建设项目选址意见书。2、建设用地规划许可证。3建设工程规划许可证。这就是常说的一书两证。 房地产开发的项目管理有哪些制度1、房地产开发是城市建设和发展的具体实施。2、房地产开发项目管理应遵循以下制度：A必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。B房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%；C项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。D房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%.建设单位应当提供银行出具的资金到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。 房地产管理制度可划分为：房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理。 房地产开发企业资格： 一、有100万以上注册资本；二、有4名以上持有资格证书的房地产专业，建筑工程专业和专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 房地产企业资质： 一级资质： 注册资金不低于5000万元，从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上；连续5年工程质量合格率100%；上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上； 二级资质： 注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上；专业人员不少于20人，管理人员不少于10人，专职会计不少于3人； 三级资质： 注册资本不低于800万元，从事房地产开发经营2年以上；近2年房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上；连续2年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上；专业人员不少于10人，管理人员不少于5人，专职会计不少于2人； 四级资质 注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；专业人员不少于5人，专职会计不少于2人； 15、房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到主管部门备案 （1） 营业执照复印件 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）企业法定代表人的身份证明 （5）专业技术人员资格证书和劳动合同 （6）房地产开发主管部门认为需要出示的其它文件 16、房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业条件，《暂定资质证书》有效期1年，可以视情况延长《暂定资质证书》期限，但延长期限不得超过2年