《娄门快捷酒店项目可研报告》.doc

平江商务酒店综合体项目 ——可行性研究报告 报告部门：平江区国资经营公司项目部 报告日期：2009年12月28日 目 录 第一章 投资概况 第一节 项目简介 第二节 投资方案 第二章 项目背景和必要性 第一节 项目背景 第二节 项目投资的必要性 第三章 市场竞争分析 第四章 项目实施计划 第五章 风险分析及应对措施 第一节 主要风险因素 第二节 主要风险对策 第六章 效益评价 第一节 经济效益评价 第二节 社会效益评价 第三节 投资项目结论 第一章 投资概况 第一节 项目简介 一、项目概况 1.项目名称：平江商务酒店综合体项目 2.项目建设单位：平江区集体（国有）资产经营公司 3.项目地点：项目建筑位于娄门路318号（原平江医院），地处苏州古城区的东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工业园区，建筑基本保持原有结构形态，周边多为居民新村，外部装饰风格陈旧， 4、项目状况：项目占地面积2687.28平方米，总建筑面积 7366.52平米（含地下停车场 3016.94平米）。项目资产为公司自有资产，目前空置。 5.项目规模：按照快捷酒店进行改造，改造面积约4349.58平米，暂定客房约110间。 6.投资估算及资金筹措：改造总投资约450万元，改造资金由公司自筹。 二、投资主体 项目建设单位：公司是经平江区人民政府批准成立的国有独资企业。1998年在平江区工商局注册登记，现注册资金18183万元。主要承担政府授权的国有资产的经营管理工作。 公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园，博济科技产业园等多个区重点建设项目。公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级的过程中发挥了重要作用。 第二节 投资方案 一、 项目投资 项目总投资估算表（万元） 序号 项 目 投 资 备注 1 结构改造 55 2 外立面改造 50 3 公共部分装饰 75 4 客房装修 110 5 电器设备 55 6 大堂装饰 15 7 电力系统 45 8 消防系统 20 9 其他设备 25 总计 450 二、投资建设方案 项目总投资约450万元，计划2010年初开始办理施工前期准备工作，2010年3月能够开工，2010年8月底前完成改造工作，9月投入试营业。 第二章 项目背景和必要性 第一节 项目背景 一、宏观背景 1、苏州区位环境分析 1.1 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带的交接处，是中国最富饶的地区之一。 1.2 面积 苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。 2、经济环境分析 2005年，全市完成地区生产总值4026.5亿元，按可比价计算年均增长15.5%。财政总收入716.7亿元，年均增长35%，占地区生产总值的比重达17.8%。主要经济指标名列全国大中城市前茅，5个县级市全部进入“全国综合实力百强县（市）”前列。 服务业加快发展，增加值年均增长14.8%；现代商业业态实现零售额占社会消费品零售总额的比重达到9.8%，旅游总收入年均增长23%。 3、酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速2008年底，全国住宿餐饮企业超过了330万家，全年营业额达到17998亿元，比上年同期增长了16.8%，与十五末相比，在年平均增长速度接近20%的情况下，总营业额增长了102.5%。人均消费也从2005年的680元增长到2008年的1348元，几乎翻倍。 另一方面， 05年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分了杯中羹的正是――中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过2年多时间，市区仅平均200元左右的客房标间至少多了1000间。 这些新兴的经济型酒店交通便利、设施现代、价格实惠、房间布局灵活，提供精简的“有限服务”，借助周边的餐饮、商场等设施来满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在2008年黄金周，以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为85％，远远超过高级星级酒店的客房出租率。 4、政策分析 商务部发出《关于加快住宿业发展的指导意见》，意见中强调指出住宿行业下一步发展的重点，即“经济型酒店”“绿色酒店”以及“自主品牌”。 综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店，特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。 二、微观环境 项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇之处，