《上海某连锁酒店项目可研报告_secret》.doc

★优秀甲级资质可研报告★专业设计院设计★word格式可编辑★ PAGE  **路**项目可行性报告 上海教育建设管理咨询有限公司 二○○六年八月  目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc139811231 一、项目概况  PAGEREF _Toc139811231 \h 2  HYPERLINK \l _Toc139811232 二、市场分析  PAGEREF _Toc139811232 \h 3  HYPERLINK \l _Toc139811233 三、项目周边情况  PAGEREF _Toc139811233 \h 9  HYPERLINK \l _Toc139811234 四、功能定位及改建设想  PAGEREF _Toc139811234 \h 11  HYPERLINK \l _Toc139811235 五、财务分析  PAGEREF _Toc139811235 \h 11  HYPERLINK \l _Toc139811236 六、结论与建议  PAGEREF _Toc139811236 \h 15  HYPERLINK \l _Toc139811237 七、附件  PAGEREF _Toc139811237 \h 16   **路**项目 一、项目概况 1. 项目法人 上海**酒店投资管理有限公司 2. 项目名称 **路**项目建议书 3. 建设地点 地理位置 位于杨浦区**路**，北近平凉路、西沿**路。 原物业情况 建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海跃进电机厂。 总建筑面积为6273平方米，其中1层部分（1092平方米）为餐饮营业用房、2—4层可作为酒店客房用房。 二、市场分析 1.市场综述 随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场。与传统酒店相比，经济型酒店起点较高，以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。 目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日趋激烈。锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模，而“宜必思”、“假日快捷”、“速8”、“美兴”等外资品牌业已介入这个新兴的市场。 2.主要指标 酒店规模 根据“中国经济型酒店网”统计数据测算，经济型酒店规模主要集中在每家100－300间客房数，建筑面积大多在4500－12000平方米之间。 锦江之星平均为143间客房/家，每间客房平均建筑面积为35平方米；如家快捷平均为116间/家，客房平均建筑面积为39平方米；格林豪泰平均为144间/家，客房平均建筑面积为45平方米；速8酒店平均为107间/家，客房平均建筑面积为50平方米（见图1：主要品牌的经济型酒店规模）。相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分别平均为247间/家和282间/家。 见图1：主要品牌的经济型酒店规模 资料来源：中国经济型酒店网 房价与出租率 根据“上海市旅游事业管理委员会”统计数据，2003－2006年1－5月，上海一、二、三星级酒店的平均房价为160－241元/间/天范围之间，其平均出租率仅维持在58.8－64.5％之间，且呈日趋下滑态势（见图2：上海一、二、三星级酒店市场）。 图2：上海一、二、三星级酒店市场 资料来源：上海市旅游事业管理委员会 与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到80％以上，相当部分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。究其原因，价格适中（目前国内经济型连锁酒店价格多在180元左右)，网点众多，统一管理，是其市场竞争力所在。 经营方式 不论是新建物业，还是利用旧厂房、旧旅馆、或旧仓库等予以改造，投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。 委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方只需缴纳一定额度的管理费。而特许经营，是品牌化和规模化的互动结果。只有拥有一定数量的自营店和形象店，一定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户中心、旅行社等经营资源，有成功的单店及连锁店的管理模式，才能为加盟者提供品牌、管理、销售、培训等全方位的支持。因此，加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。 据调